无产权证房屋买卖合同的法律后果崔建远清华大学法学院教授关键词:无产权证房屋买卖/无权处分/解除条件/不当得利内容提要:对无产权证房屋买卖合同不应直接认定为无效而应适用我国合同法合同有效的规定或者第51条无权处分的规定。合同因解除条件成就而归于消灭时已付房价款的返还、装修房屋所形成价值的返还属于不当得利返还。于此场合不得适用过失相抵规那么除非守约方对此类返还选择了违约损害赔偿的恳求权根底。这些返还与违约方应承当的违约损害赔偿并行不悖。一、案件概要2001年3月25日甲与乙签订了?卖房协议?约定了如下内容：甲将其住房B卖与乙协议签订当天支付8万元尾款2万元在该房屋产权证下来并完过户登记手续后再予支付。协议签订后该房屋所有权即归属乙。该协议一经签订即具法律效力。后来乙成为A的法定代表人他对B房屋所享有的权利被让与给A成为A财产的一局部。2001年6月10日A与丙签订?售房合同书?约定了如下主要内容：A将上述住房B卖给丙。丙于本合同签订之日向A支付购房首款125000元整丙自该笔首款支付之日起即有权装修、人住该房。A保证该房屋为合法销售的房屋无任何债务及遗留问题。A如不能在2001年12月31日前将B房屋的户名过到丙名下除应如数退还丙所付全部款外还应对丙作适当经济赔偿包括房屋装修费、因追索房产证而导致误工损失费、诉讼费、聘请律师等费用。协议自签订之日起生效。但A直至2003年3月都未能按?售房合同书?给丙B房屋所有权的过户登记外表原因是A一直未获得B房屋的所有权深层原因是甲违背了她与A之间的?卖房协议?私自将B房屋的((房屋所有权证?领走并不配合A将B房屋所有权过户致使A难以将B房屋所有权移转登记于丙的名下。原告丙认为两被告A和甲的行为违背了合同严重进犯了其合法权益故此诉至要求两被告立即给其房产过户手续;A承当本案律师费以及本案诉讼费。一审民事判决认为：依法成立的合同自成立时生效。违背法律、行政法规等强迫性规定签订的合同无效。未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。原告丙与被告A在签订售房合同书时被告A未依法登记领取所售房屋权属证书且至今被告A仍未获得该房屋权属证书丙明知A非产权人所购房屋未获得权属证书仍然与A签订售房合同书故双方签订的售房合同书无效对此A与丙均有过错。无效的合同自始没有法律约束力原告要求按售房合同书被告赔偿其律师费之恳求本院不予支持。合同无效后因该合同获得的财产应当予以返还;双方都有过错的应当各自承当相应的责任。丙应将所购房屋返还AA亦应将所得房款返还丙。对丙因此遭受的经济损失本案不宜一并处理丙可另行起诉。综上所述根据?合同法?第52条、第56条、第58条?城房地产理法?第37条第6项之规定判决原告丙与被告A签订的售房合同书无效原告丙将系争住房腾空交予被告A被告A返’复原告丙购房款。驳回原告丙其他诉讼恳求。一审民事判决所持的根本立场是未依法登记领取权属证书的房地产不得转让;否那么合同无效。二、评释(一)系争合同的定性1.?卖房协议?的定性?卖房协议?签订之时作为出卖物的B房屋系甲的回购房其所有权仍然登记在甲所在的名下按照法律行为的不动产物权变动以登记为生效要件的观点甲尚无B房屋的所有权。因此?卖房协议?构成出卖别人之物的合同属于无权处分的合同。但这样认定会出现假设干问题。假如站在周到保护买受人的立场上可有两种解决方案。第一种方案是绕开系争合同的定性看重法律适用及其后果对于此类合同允许买受人合同法50条或者其他有关条款的规定追究出卖人的违约责任。第二种方案是既关注系争案件的法律适用又从根底上解决系争合同的定性问题。笔者尝试后者并分析如下：第一公房制度改革至今对于回购房人们认为属于购房的职工所有不再是购房人所在的财产。在系争案件中人们通常认为B房屋属于甲所有。假如没有充分的反对理由我们就应当尊重人们今日的通常观念。第二系争合同没有规定B房屋的所有权在合同签订当时或稍后移转登记手续而是约定由出卖人甲在将来过户登记手续。这非常类似于房的买卖、将来物的买卖。由于房的买卖不要求出卖人在签订房屋预售合同时享有所有权将来物的买卖都不被定性为出卖别人之物因此?卖房协议?不宜被定性为出卖别人之物的合同或者说不宜被认定为无权处分的合同而应比照房买卖合同、将来物买卖合同认定为出卖自己之物且合法有效的合同。否那么就是没有做到相似的事物一样处理。第三上列观点之所以成立是因为我国现行法未规定买卖物的所有权自合同成立时移转而是奉行买卖物所有权自交付或登记时移转的原那么(民法通那么第72条第2款及其解释、合同法33条及其解释)。只要在履行限届满时出卖人可以移转买卖物的所有权就到达了买卖合同的目的无须出卖人于订立买卖合同时即拥有买卖物的所有权。第四从外表观察而显现的所谓“出卖别人之物〞其实至少可分为两种类型：一类是出卖人与