万豪商业城营销策划方案目录第一部分物业定位第一章市场调查分析一深圳市总体商业市场背景二南山商业市场综述三同类专题市场调研八卦岭片区经典可比商场调研田贝片区经典可比商场调研笋岗片区经典可比商场调研本区域经典可比商场调研四总结分析第二章物业发展提议一商场平面布局计划设计铺位分割过道设计商场人流图绘制商场卖场设计商场经营品种分区设计商场各层租金估算及租金价格表制订商场商业经营管理提议建筑外立面之装饰、色彩修改提议商场休闲广场计划设计提议第二部分招租推广策略一主体推广方案及广告推广关键点二阶段推广计划时间表三组合媒体公布计划四销售卖场策划五造势手法策划第一部分物业定位第一章市场调查分析一、深圳市总体商业市场背景1、商场分割小铺位销售已风光不再曾经轰动一时“西部电子”，开业后远未达成大家预期，“东方巴黎”至今仍无法开业，这使得将统一产权商场划分成小铺位卖销售形式难度增大，让投资客重新建立起信心难度增强。实际上，即使以后彩福大厦裙楼商场因新一佳著名商家进驻，和发展商不惜血本8%回报率而使彩福大厦裙楼销售良好，也不能够轻易断言市场能够接收这种商场铺位划分形式。因为，这种形式存在很多问题还未处理：*产权和经营权不统一矛盾一直未能处理。怎样使小业主利益得到保障？一旦大商家退出商场，谁来负责重新招租，各小业主之间利益谁来平衡？*铺位划分过细、过小不利经营者使用。发展商为了立即销售铺位，常常将铺位划分过细、过小，以降低铺位总值，降低置业门槛，扩大购置层面。而实际经营者无法接收和使用过小商铺，这种矛盾只好经过重新划分、整合铺位来处理，从而造成销售铺位和经营铺位完全不一样局面，一旦经营客退出重新招租时，必将引发多种矛盾。*经营管理水平是影响商场存活关键原因。商场内各铺位利益相关，相互一荣俱荣、一损俱损，这需要商场经营管理部门统一管理协调商场才能做旺。但往往发展商将商铺分割售出后，就不再理会经营问题，这是造成现在众多商场失败直接原因。*发展商能否“放水养鱼”是招商工作关键。一个新商场开业需要培育市场时间,发展商需要给经营客合适优惠来增强其对商场信心，从而吸引进场，这就需要发展商在一段时间内承受短期利益损失，如减免租金、管理费等，这些方法对发展商资金压力较大，发展商面临能否坚守难关迷惑；而发展商假如不“放水养鱼”给租客以合适优惠，则商场招满有一定困难，严重会造成无法开业，发展商到时将面临更为严峻形势。2、街铺一直受市场钟爱和上述情况不一样，街铺产权独立，受其它干扰原因少，客流量仅受街道人流影响，生意好做长久，租金稳定。所以，商铺售价也稳定而高企，街铺价值为很多投资客和经营者认可，易受市场追捧。3、专业市场增多，竞争愈加猛烈签订明确专题，走专业化路线来吸引用户专业市场越来越多。不过做专业市场需要一定条件才能成功：*可借用资源优势*规模、交通、配套等本身硬件条件*“放水养鱼”可连续发展策略*和竞争对手或潜在竞争对手相比含有比较优势*有较强昭示力*标准上不单纯依靠批发用户，还应含有较多周围零售用户，以积聚人气*专业商业经营管理*充足资金、人才贮备只有满足上述全部或多项条件专业市场，才有可能成功，如：享誉全国赛格电子配套市场，就是依靠华强北是众多电子生产商集结地这一大资源优势，配合便捷交通、畅旺人气、较强昭示力等综合优势而发展起来，并逐步发展成为辐射全国专业市场。虽说专业市场成功案例很多，但更多专业市场因为本身缺乏上述条件或不含有比较优势，往往在竞争中惨遭淘汰，或是做痛苦挣扎。4、二层以上物业销售难度大通常出售商业物业，不管是开放式商场还是独立式商铺，二层以上部分大多销售困难，最终只能经过招租处理。二、南山商业市场综述南山商业市场面临历史契机深圳城市中心西移，滨海大道建成通车，西部跨海大桥计划，给了南山商贸物业发展历史契机。而南山房地产市场整体火爆则直接成为南山商贸物业发展澎湃动力。现在，南山居住，市区上班已成为部分深圳人时尚生活。伴随南山当地商业需求和日递增，南山商贸物业在近两年来展现出一派旺销景象。在南山购物环境日渐改善条件下，南山商贸物业将根本一改完全区域内消费特征，将有力地辐射宝安及其周围地域，吸引港人前往购物前景也不是奢望。2南山商业市场消费群体分析满足当地市场需求从南山当地人口及现时在售、在建和在营业商服物业总量百分比来看，南山商服物业在未来发展中可满足当地商业发展需要，可满足当地消费者对良好购物休闲环境和多姿多彩、琳琅满目标购物场所需求。南山在建、在售商服物业逾２０万平方米，截止到今年底其商服物业空置量达７．５６万平方米，二项相加南山在未来十二个月内商服物业供给量将达成