此资料由网络收集而来，如有侵权请告知上传者立即删除。资料共分享，我们负责传递知识。PAGEPAGE4房地产新政20XX年央行宣布住房非限购城市的居民购房首付比例可以降至2成，当时多少让大家有点意外，但也在情理之中。因为去年中央就提出要解决“三个1亿人”问题，即促进1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。因此，降低购房首付比例，无疑可以刺激居民住房消费的需求。中国经济还未发展到“创新驱动”阶段按照熊彼特的经济发展四阶段论的划分，即要素驱动、投资驱动、创新驱动和财富驱动，中国应该已经过了要素驱动阶段，即廉价的劳动力、土地或矿产等资源的优势已经不复存在，海外直接投资的流入也大大放缓。中国成为全球制造业的第一大国，产能过剩问题突出，但高端制造业不发达，如与庞大人口规模相对应的飞机和汽车的自主品牌制造规模很小。出口的大部分也是中低端产品，其中加工品出口要占近50%，尽管中国早已是出口第一大国。创新驱动是中国的一贯口号，但GDP中创新所占的份额还是比较低，因为中国的制造业崛起主要靠仿制和加工。中国网购的规模是全球第一，这虽然可以说成是消费模式的创新，但它很大一部分是靠挤出了实体店消费来获得，故对于经济体量的提升作用也非常有限。中国经济的腾飞是主要靠中低端助推的，这与日本、韩国等国崛起还是有本质区别，所有经历过创新驱动的国家，都曾有过风靡全球的新产品、新技术或服务的诞生，但中国似乎没有。所有创新驱动的国家，投资在GDP中的占比都很低，中国还是较高，2019年中国固定资产投资总额占GDP的比重已经到了80%，发达国家大约只有20%左右。因此，要维持经济增速不至于大幅下滑，还得靠投资来驱动。投资驱动只有借力居民和中央政府如果我们把投资或消费主体分为中央政府、地方政府、国企、非国企和居民这四大主体，并编制这四大主体的资产负债表，就不难发现，中央政府的债务率比较低，地方政府的债务负担较重，国企的债务负担更重，居全球之首。民企的债务率应该低于国企，但透明度不够，债务成本较高，也容易引发债务危机。相比之下，中国居民的债务率较低，大约不到GDP的40%，明显低于发达国家。所以，今后要拉动经济的手段就不言自明了，即中央政府和居民可以加大加杠杆的力度，而地方政府和国企只能通过借新还旧来维持了。民营企业之间差距较大，对于债台高筑的企业群体，则更需要关注的风险爆发点。从今年的状况看，债券、股市和房地产市场都不同程度地存在泡沫，刚性兑付应该要被打破，而民间理财市场的问题更大，各种非法集资和虚假投资案层出不穷。以上这些，都成为今年的风险点。如果真按照中央经济工作会议的核心目标——去库存、去产能、去杠杆、降成本、补短板去落实，则会因为这些举措而导致经济下行的压力增大。如处置僵死企业的成本很大，降成本过程又会导致税收收入的减少等。因此，在对企业和地方政府去杠杆的过程中，需要中央政府和居民的加杠杆来弥补。否则的话，一旦出现系统性风险，则改革的成本将大幅攀升。降首付去库存估计效果有限去年房地产投资增速只有1%，尽管销售成绩喜人。除了一线城市的房价平均上涨18%之外，二三线城市房价几乎没有多少上涨，且库存规模进一步扩大。这与去年的股市格局有点类似，中小创大涨，大盘股没有涨多少。股市或房地产的主流资金均流向小众板块。购房主流资金主要集中在一线城市，穿透看本质，实际上是贫富差距扩大的反映，因为一线城市是中国的富人集聚地，具有很强的购房能力，所以，一线城市房价大涨，房价收入比高得离谱，很大一部分原因是外来人口的高收入所致。也就是说，中国一线和二三线城市房价差距的扩大，是中国贫富差距多大的表现。中国放贷余额只有14万亿左右，占住宅总市值(个人估算为140万亿)只有10%，这一比例远低于发达国家，且中国人均家庭拥有的住房面积也超过发达国家的平均水平。这与富裕阶层是投资性购房的主力有关。余下的中低收入阶层，就目前的房价而言，实际上缺乏购房能力。值得注意的是，去年居民放贷余额大幅增加了23%，说明自住性购房者居多，投资性购房者占比不大。那么，这些自住购房者是否存在超前消费现象呢?我觉得是有可能。也就是在股市走强之后，购房消费滞后扩张。如今，股市下跌，银行等理财产品的收益率也明显回落。居民财富的缩水或收益率下降，恐怕对购房是一个负面影响。鼓励1个亿农民城镇购房，如果没有对农村宅基地等的改革结合起来，是不可能实现的;鼓励中西部地区的1个亿人就近城镇化，如果没有创造相应的就业机会，同样也不可能实现。因此，如果一定要给中低收入群体加杠杆，对中国经济的威胁是很大的。目前为止，中国的农民工在城镇购房的比例只有1%。不管你如何加杠杆，如何补贴农民工，也很难让他们自主买房。唯一路径只有