一切为了您世界的东诚内部资料为了一切您东诚的世界侵权必究物业管理制度与政策重点资料1、（前言补充材料）物业管理产生的原因：业主共有财产的出现--共有财产什么情况下才出现---组团建筑、住宅小区的出现--导致住宅共用部位、共用设施设备（共有财产）出现---导致共有产权出现（对应的是专有产权，自己私人负责；建筑物区分所有权）--共有产权、共有财产如何管理—业主的共同管理权—管什么、怎么实现—业主大会和业主委员会实现对共有财产和共同利益的平衡---制定管理规约（83页法律效力：对业主、物业使用人发生法律效力；对物业的继受人自动产生效力）和业主大会议事规则等事项---决策权和管理权分离—决策权归业主大会（决策内容，共10项，对全体业主有约束力，不得以没有参加业主大会为由，拒不执行，例如业主以其并非物业服务合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主个人权利和业主大会决策之间的关系：业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，如果决定侵犯了业主个人权益，业主可以请求法院要求撤销；除此之外，个人服从集体。原因是业主大会决策能够代表全体业主的意志，条件是物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加既最少双二分之一，特殊情况双三分之二，少数服从多数。确定业主身份：取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主；基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。业主专有部分面积的认定办法和业主人数的认定办法，见业主大会和业主委员会指导规则第23、24条），第二十三条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。（其计算公式是：专有部分面积／建筑物总面积×100％。因此，只有建筑物总面积等于专有部分面积的总和，上述公式才有意义。否则，很有可能出现所有业主的表决能力的总和大于100％或者小于100％的情形，这显然是荒谬的）第二十四条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。管理权交由物业服务企业实施---委托物业服务企业依据业主的共同契约，为业主提供公共服务，维护业主的权益---委托如何实现--市场化是物业管理最主要的特点（双向选择、等价有偿）---以业主大会选聘物业服务企业，业主委员会代表业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之时为分界点，划分为前期物业服务合同和物业服务合同---前期物业服务合同（特点：过渡性即附终止条件、要式合同，课本57页）由建设单位和通过招投标（住宅物业强制执行，特例：协议。见课本91页）选定的物业服务企业签订（包含物业管理不具有的内容，课本26页），合同的依据是业主临时规约（建设单位制定，而且是在物业销售前制定，这时唯一的业主既大业主是建设单位，后续购买物业的业主既小业主的利益如何保证？建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益，合法权益见课本85页；建设单位的义务见课本32页，临时规约的内容，85页）---商品房销售合同包含前期物业服务合同内容和遵守临时规约的承诺条款—前期物业服务合同内容（见课本58页）--业主大会成立（已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时可以成立业主大会，缺少对业主人数的规定，但达不到双二分之一的规定，业主大会的决议不起作用，业主大会也就没成立），业主委员会和物业服务企业签订物业服务合同—物业服务企业如果变更有交接过程（主要是与业主委员会办理物业的承接查验，只要是物业服务企业第一次介入就要查验，一共几次？具体内容见课本98页，查验出来的问题要确定维修责任，是否在保修期？不在保修期的处理）---物业服务的内容，见课本36页---物业服务的等级，见课本38页—如何提供，三个义务，课本60页，可以免责---责任的认定，合同责任，64页—--物业服务费的缴纳：①违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉；物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。②已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的