xx广场营销履行计划目录第一部分工程剖析近期市场情况工程概略工程定位第二部分贩卖策略贩卖总体策略入市时机及贩卖前提贩卖阶段及任务安排各贩卖阶段推货策略贩卖治理六、核心卖点的提炼第三部分价钱策略厘订价钱的相关要素价钱定位价钱策略订价原那么付款方法及扣头操纵价钱操纵回款预估第四部分鼓吹推行策略告白目的鼓吹推行策略媒体组合策略推行用度预估第五部分工程包装包装总纲根底抽象计划营销通路的包装卖场抽象包装附件：一、媒体投放计划及用度安排二、价目表第一部分工程剖析xx市贸易地产的市场近况（一）近期xx市贸易地产市场概略2003年,xx市贸易地产在当局施行房地产市场标准化运作、放慢地铁等都会根底设备树破等多项利好要素推进下，出现出稳步开展的势头，在售跟在租的的年夜型商场亮点频现，正佳广场、维多利广场、黑暗广场、名盛广场、地王广场、盛贤纺织（布艺）城、十甫名都等年夜型贸易，散布在市内各个抢手地区，四周着花，客岁的商用物业年夜旺，出现一派喜人现象，要紧表现在以下六方面：1、休会式商放开拓（SHOPPINGMAII）引领潮水休会式商放开拓（SHOPPINGMAII）是2003年最盛行的贸易形状，特别多商用物业开展商竞相实验，客岁风头最足的贸易工程都定位于SHOPPINGMAII。据悉，现在xx在建的MAII有5个，河汉区的正佳广场、北京路的黑暗广场跟名盛广场，位于奥林匹克活动场旁的“十丈软红”以及白云区的百信广场。除尚未开售的“十丈软红”其余工程推出市场后的租贩卖情况都较不错。xx市场都接受MAII这种范例的贸易工程。xx广场就工程的实践情况，借这一趋向将工程定位为xx首席社区贸易MAII。2、专业市场行情看涨由于xx经济的接着高速开展，加上特有的天文位置及周边地域微小的产业链支撑，xx的专业市场不时是贸易计划中主要的一环，且种种专业市场的表示的特不兴盛。2003年下半年连续有专业市场商店推出市场，贩卖跟出租情况都相称梦想。如鞋业皮具市场有金龙盘国际鞋业皮具贸易广场，布艺专业市场有海印盛贤纺织（布艺）城，美容美发专业市场有美博城，电脑专业市场有颐高数码广场等，我司以为，专业市场的选址特不主要，客岁推出的专业市场都建在贸易气氛逐步浓重的地点，或许在传统的贸易街，这是专业市场照旧兴盛的缘故。3、主题商场的开拓逐步成趋向主题式的商场由于详细明晰的定位及赫然特点，对加强商户的竞争力及吸引客户方面有共同感化，也是商用物业开展商喜欢的方法之一。2003岁尾以“主题商场”的抽象推出市场的商店有上升的趋向，如富力儿童天下、广百玩具城、活动火线、南天堂际照明广场、xx百利国际婚庆核心、百安居等，都特别受置业者、投资者跟花费者的存眷。按照开展趋向，因此四楼思索作为儿童主题的商场。由于工程只要99个车位缺乏以支撑年夜型酒楼跟全部商场的应用，因此建议五楼做主题餐饮，设置中餐厅跟咖啡馆，如引进伯顿等。4、新开商场引入年夜型名牌商家年夜型商店可以做旺，一靠天文位置。二是靠聚拢人气，别的还看是否供应完全的商品品种，让主顾实现“一站式”花费。如正佳广场、维多利广场都以年夜品牌商家为要紧客户，一是可以进步层次，别的也可以让花费者享用更多的购物兴趣。而新光都会广场在招商进程中引入了家乐福跟顺电两年夜商家。通过招商部的尽力，主力商家方面曾经确破美国诺马特超市。5、岁末商店告白投放量激增2003年11月1至12月20日，共有36个年夜型商场、专业市场、裙楼商店跟小区铺在xx报纸媒体作告白，比9－10月份多出4个，此中xx市内有34个，市外有2个。报纸的告白量为13337664元，比9－10月份添加63.9%，此中市内商店的告白量占商店告白总量的99％。告白投放量原定为500万，我们以为思索到对接广电房地产的品牌向天下输入的需要，应当添加100万的告白投放,组建玉成方位的市场攻打系统。6、投资增加较快、全体市场供年夜于求，总体价钱走低。平方米，万平方米，同比增加%跟％。xx市特不是八区商店的供应量年夜增，出现出迅猛开展的势头。受供应量的宏年夜阻碍，尽管2003年前三季度的成交量与2002年比较有较年夜幅度的增加，但少于2002年的供应量，现在市场的售货量仍较多，有待市场进一步消化。同时，因2003年商店市场供年夜于求，招致2003年的商店成交价接着下滑，八个区的商店成交均价为9810元/平方米％。只是，受都会计划跟市政树破等利好要素阻碍，现在河汉、白云、越秀等区的商店贩卖仍然坚持精良的市场场面。1998-2002年全市商店成交均价表（单元：万平方米）年份八区十区批出量成交量批出量成交量19981999200020012002数据起源：xx市疆土房管