第二章第一节我国房地产业的发展历史一、第一阶段：从19世纪中期～1953年二、第二阶段：从1953年～1978年三、第三阶段：1978年～1991年底四、第四阶段：从1992年至今2．1993年6月～1995年：国家对房地产业进行治理整顿和宏观调控3．1996年～1998年：商品房空置量增加与有效需求不足4．1999年～现在：房地产市场在健康有序地发展第二节我国的土地制度第二节我国的土地制度（三）土地公有制的形式即城市土地国家所有、农村土地集体所有（四）土地公有制的使用：从根本上消灭了凭借土地所有权进行的剥削，为合理配置土地资源、提高土地利用效率提供了最大可能和切实保证，亦为国家拥有土地收益、实现社会财富的公平分配创造了条件。但是，由于土地使用与管理制度未得到相应的加强，加之在计划经济体制下形成的国家指令性行政划拨、土地使用者无偿无限期使用、禁止土地使用权在使用者之间转移的土地使用制度，使土地公有制的优越性在相当长的时期内没有得到很好的发挥。二、我国城市土地使用制度及其演变（一）土地无偿使用的弊端1．国家在土地上的收益大量流失。2．由于无法保证经济合理地利用，造成土地资源严重浪费。3．由于各单位占地面积、地段优劣的差异在考核企业的指标中反映不出来，地租、利润、利息混在一起，收入分配渠道难以理清。4．阻碍了城市产业结构的调整和生产力布局的合理化。5．城市内部用地结构不合理。6．不利于建立城市建设资金长期平衡机制。7．无偿使用土地不符合市场经济的原则，与国家经济体制、管理体制改革相矛盾。8．不利于执行对外开放政策和吸引外资。（二）改革的主要内容首先要将土地所有权与使用权分离，在国家和各经济实体之间建立起一种新型的关系，逐步建立起土地使用权出让、转让、收益分配和土地投资的新机制；其次建立起由国土规划、土地利用总体规划、城市规划和建设用地发展规划相衔接的土地利用规划体制；再就是建立和发展城市土地市场，通过对国有土地使用权出让的一级市场国家垄断，确立国家在配置国有土地资源中的地位，通过搞活土地使用权转让、出租、抵押等经营活动，逐步发展和完善土地二级、三级市场。（三）改革的特点1．城市土地使用制度改革不改变城市土地的单一国家所有制。2．城市土地使用制度改革并不是将土地使用权全面商品化。3．改革并不意味着政府鼓励加速土地使用权转让的速度。4．城市土地使用制度改革，不是将政府统一管理和配置土地的职能移交给土地使用者和经营者。（四）城市土地使用制度改革的实践1．征收土地使用费。2．征收土地使用税。3．城镇土地使用权的出让与转让。4．建立土地收购储备制度5．实施土地一级开发