第四章房地产开发第一节概述二、房地产开发的主要程序（一）投资机会选择与决策分析1．投资机会选择包括投资机会寻找和筛选。2．投资决策分析包括市场分析和项目的财务评估。（二）前期工作分析拟开发项目用地的特性与四至范围、用途及获益能力的大小。获取土地的使用权。征地、拆迁、安置、补偿。规划设计及建设方案的制定。与城市规划部门协商，获得规划许可。施工现场的水、电、路通和场地平整。（三通一平）市政设施接驳的谈判与协议。安排短期和长期信贷。对拟建中的项目寻找预租售的客户。进一步的分析，初步确定租金或售价水平。对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算。对开发商的选择提出建议，如有可能，也可与部分承包商进行初步洽商。开发项目保险事宜洽谈。（三）建设阶段项目建设阶段一开始，就意味作在选定的开发地点，以在一个特定的时间段上分布的特定成本，来开发建设一栋特定的建筑物。此时，对有些问题的处理就不象前两个阶段具有弹性。此阶段的主要任务是控制建筑成本。（四）租售阶段该阶段一般在项目建设完成之后，但在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻借贷压力，在项目建设前或建设中就通过预售或预租的形式落实买家或卖家三、房地产开发过程中的主要参与者（六）专业顾问1．建筑师作用：承担开发用地的规划方案的设计、建筑设计、建筑施工合同管理等项工作。2．工程师一般有：结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师等作用：除进行结构、供暖、给排水、照明或高级电气设施的设计外，还负责合同的签订、建筑材料的购买、施工监督等。3．会计师4．经济师及成本控制人员5．估价师及市场营销人员6．律师与代理人（七）消费者或买家第二节房地产开发的特点二、旧城区状况与开发条件旧城区人口密集，建筑密度高。旧城区的建筑物多是危旧房，其本身已基本没有使用价值。旧城区由于历史原因，道路狭窄，交通条件较差，市政管线布置杂乱、容量小而难以满足开发新建的需要。在旧城区，这种规划条件显得更为苛刻。二、新区开发（二）新城区状况与开发条件与旧城区开发相比，新城区的拆迁安置比较容易，拆迁安置补偿费要比旧城区低。新城区开发受周围环境制约少，城市规划条件限制也少。但是新城区开发也存在不利条件。征用农地所必须支付的费用也不断提高。新城区开发用地是不具备开发建设条件的生地，常常缺乏必需的上水、下水、煤气、电力、电讯、供热等配套市政管线，这些配套设施均需开发商自己建设，部分设施在建设项目开工前就需完成，以满足项目施工的需要。新城区没有现成的道路系统，规划条件中对新城区的道路要求高，道路宽度大，建设费用需由开发商承担；新区内还要求有足够的绿地面积，与旧城区相比，新城区绿地面积所占比例更高，开发商需为此支付绿化费用。三、土地一级开发及其模式（一）以政府为主的模式1．将开发的熟地以成本价(含管理费用)交土地管理部门。其优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标。2．政府或人大授权，由土地发展公司代行政府职能，将开发成的熟地直接出让。这种模式较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发。3．城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权（二）以民间为主，政府辅助支持的模式组建土地发展股份有限责任公司，该公司的启动资金由各级政府投资、开发区域所在单位投资、发行土地债券吸收社会投资等方式筹集。政府可将一定范围内的待开发土地一次出让给该公司，土地出让金可作为政府投资，在该公司中持有股份。该公司将待开发土地开发成熟地后，再向其他投资者转让，获取土地开发收益。但此模式下土地开发者出于利益的驱使，可能会尽量抬高土地转让价格，使政府不易控制地价。（三）土地一级开发的操作程序①作出开发区域的近期、中期和长期发展计划；②对开发区域范围内的土地利用状况进行详细调查，掌握可开发土地资源现状的数量、质量和分布；③制定开发区域发展的控制性规划和详细规划；④按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域；⑤由土地管理部门协助办理土地出让(或划拨)手续；⑥制定拆迁安置补偿方案，并获得政府主管部门批准；⑦进行现场土地开发工作，达到相应的建设条件；⑧核算土地开发成本、确定土地价格，进行熟地转让(或出让)（四）土地一级开发的对策1．政府充分授权。2．充分利用多种合作方式筹措土地开发资金。3．土地发展公司不能受让其所开发的熟地进行房地产开发。4．为降低土地开发成本，由土地发展公司享受开发区域内土地开发带来的土地增值利益，对于开发区范围内的土地实行土地预征。5．开发区域内大市政的开发建设，应与土地开发工作协调进行。第三节城市规划及其对房地产开发的影响（二）任务根据国家城市发展和建设的方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远规划、区域规