编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第PAGE32页共NUMPAGES32页第PAGE\*MERGEFORMAT32页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT32页前言通过与贵公司前期的接触与沟通，承接上次我们的营销策划思路，针对本项目即将进入紧张的开工及开盘准备的实际性阶段。我们在对学林雅苑保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成学林雅苑的销售与服务工作。主要是从以下几个方面：制定有把握的销售计划及销售目标；有针对性的营销策略在项目销售周期中的运用；项目概念推广设定；项目整体的营销保障体系；项目的推广费用预算一、项目2005年度销售目标销售分段周期根据项目工程进度和市场情况,我们计划项目的整个销售周期为8个月，计划销售量达到95%以上，依照项目的工程进度把“学林雅苑”的销售分为四个阶段:销售时段起止时间销售目标市场引导期2005年3月15日—2005年4月28日10％开盘强销期2005年4月30日－2005年7月30日48％续销期2005年8月1日－2005年10月31日88％尾盘期2005年11月1日－2005年12月31日95％销售周期具体的指标项目预计实现销售总额为1.5个亿（包括住宅、商铺、车位），具体销售总额以最终报批的销售面积为准，计划完成95%以上。根据上述销售周期的划分及项目工程进度、销售周期的特征，计划2005年度1.45个亿的销售额。2005年度的实际销售周期为8个月，其中2005年3月15日—4月28日计划实现销售额为1500万；2005年4月30日—7月31日计划实现销售额为5700万；2005年8月1日—10月31日计划实现销售额为6300万；2005年11月1日—12月31日计划实现销售额为1050万。附：项目的销售计划及实际回款时间（2005）3-4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计销售计划（万）1500180018002100210021002100600450实际回款总计销售额150012000105014550回款额1215094513095说明：关于实际销售回款，要视项目工程进度及销售许可证取得的时间。项目在未取得销售许可证前，只能收定金、不能实际回款，因此实际的回款额要看销售许可证取得的时间，预计2005年度实现销售回款13095万（办理银行按揭需要一段时间）。二、项目2005年度营销策略根据广泛的市场调研和客户分析，结合市场需要，整合项目优势，针对目标客户群，全面进行有效市场推广。1、住宅类营销推广策略推广节奏及计划（1）形象推广前期（2005年3月15日—4月15日）推广策略：制定符合项目定位的标志等视觉形象，完成工地围墙包装、项目形象展示中心及外围引导。传播信息：一个尽享老城区便利生活圈、与学府为邻、同文化相伴、盛载文化与美德的家园即将呈现。传播媒体：确定项目案名、制定系统而统一的项目VI。借助现场、围墙：展示项目主题形象。预期效果：接触到目标客户群，同时将项目形象奠定，积累有效的客户。（2）内部认购期（2005年4月15日—4月28日）推广策略：制定符合项目定位的标志等视觉形象，利用工地围墙包装、项目形象展示中心及外围引导，结合活动迅速把项目的形象奠定起来。传播信息：接受咨询及内部认购传播媒体：在项目入市前发布形象广告。借助现场、围墙：展示项目主题形象。促销活动：展开“关心下一代、关爱上一辈”话题讨论。预期效果：接触到目标客户群，同时将项目形象奠定，积累有效的客户。（3）开盘及热销期（2005年4月30日—7月31日）推广策略：通过开盘造势，邀请目标客户参加开盘，强势促进成交。传播信息：一个尽享老城区便利生活圈、与学府为邻、同文化相伴、盛载文化与美德的家园与你相约。传播媒体：发布开盘广告及优惠活动信息。促销活动：“教师优惠券”“教育成长券”现场送出。预期效果：让目标客户认可项目的内在价值及迅速成交。（4）持续期及尾盘期（2005年8月1日—12月31日）推广策略：利用工程进度节点，组织相关主题活动。传播信息：一个尽享老城区便利生活圈、与学府为邻、同文化相伴、盛载文化与美德的家园完美呈现。传播媒体：报纸、杂志、广播等。促销活动：主题活动。相关策略的运用：在项目入市前通过组织“关心下一代、关爱上一辈”话题的讨论，有效的积累目标客户；在项目入市期通过“教师优惠券”“教育成长券”的现场送出来迅速促成交易；在项目强销期及持续期通过相关的主题活动来继续