房地产开发项目成本目标及结算管理讲座主讲人：宋海艳副教授、硕士研究生国家注册造价工程师、国家注册房地产估价师国家注册咨询（投资）工程师曾较长时间就职于某高校工程造价管理教研室主任具多年深圳著名国有上市和民营地产公司成本管理实战经验20072007年年年4444月月上海引子在你开始攀登成功之梯时，首先要确定这部梯子靠对了地方。—「美」史蒂芬·柯维（Stephenr.Covey)美国著名领导学权威找对目标，才能达到目标！做决策的,要把握住方向。连接两点之间的最短的距离不是直线，而是阻力最小的路径—「美」史蒂文·凯斯（StevenCase)时间管理咨询专家、演讲家找对合适的路，才能较快地达到目标！做时间管理的，追求的是效率。提纲一、成本目标的构成1、一般项目的成本构成；2、房地产开发项目成本科目的归集与分解；3、不同类型物业成本构成与分摊；提纲二、如何有效地制定成本目标1、何时形成成本目标？2、选定测算对象3、选定合适人选4、跨部门协作、公司审批下发5、便于操作与实施提纲三、成本目标的控制与落实1、建立和健全全过程成本管理体系；2、成本目标的拆分并落实到责任人；建立责任成本体系3、成本形成阶段----设计阶段的成本控制（控制源头）；4、成本确定阶段----招标、签约阶段的成本控制；5、成本产生阶段----施工阶段的成本控制；6、项目结算与考核提纲四、不同定价模式下总包结算管理1、清单招标、图纸包干模式下的结算案例2、费率招标、定额计价模式下的结算支招一、成本目标的构成111、1、、一般项目成本费用基本构成一般项目成本费用基本构成（（（任何项目（任何项目）））建筑工程费设备及工器具购置费静态投资安装工程费建设投资工程建设其他费用总基本预备费：项目内部投动态投资涨价预备费：项目外部资建设期利息流动资金222、2、房地产开发项目成本科目归集与分解归集与分解的原则（1）按项目的单项、单位、分部或分项工程的自然组成进行归集与分解（2）体现项目的开发进程（3）尽量满足公司招标、签约等工作的需要222、2、房地产开发项目成本科目归集与分解归集与分解的原则（4）科目的内涵与界线尽量明晰，最好有详尽的备注说明（5）兼顾公司历史数据的形成和行业习惯（6）与财务部、项目部充分沟通协商一致，经公司定下来后，二级科目就不要变动，三级以后的科目可延展（7）便于监控执行与考核222、2、房地产开发项目成本科目归集与分解3、不同类型物业成本构成与分摊（1）不同类型物业成本构成特点住宅：别墅、多层、小高层、高层、超高层写字楼商场标杆公司成本表3、不同类型物业成本构成与分摊（2）分摊的重点与难点地价的分摊地下室的分摊公共配套的分摊区内环境（园建与绿化）的分摊有关系统的分摊（综合管网、智能化、消防等）期间费用分摊分摊原则：：谁受益谁受益，，谁分摊谁分摊；；受益越多受益越多，，分摊越大分摊越大。二、如何有效地制定成本目标1、何时形成成本目标？目前有两种做法：（1）在项目的方案阶段，确定成本目标；（难度大，适应管理成熟的公司）（2）在项目主体施工图出来后形成成本目标。（可实施性，适应于成本管理起步阶段的公司）二、如何有效地制定成本目标到底谁合适？要与公司的具体情况想适应详见成本目标形成过程某地产公司成本管理框架流程图倾向于由第二种向第一种过渡；开始采用第二种模式，逐渐实现第一种模式。二、如何有效地制定成本目标2、选定测算对象不同阶段选定不同的测算对象：项目定位策划报告规划设计方案扩初设计图纸及设计说明（含材料、设备选型）施工图设计图纸及建造标准注意：每一阶段选定的对象必须是经公司相应层面评审通过的阶段性成果，否则要做大量的无用功。二、如何有效地制定成本目标3、选定合适人选谁来编制？成本管理人员：全过程成本控制意识强具一定成本测算经验与素质熟悉项目开发过程和项目构成主管某项目的成本管理工作，掌握市场第一手资料尽可能多地掌握公司的历史经验数据尽可能独立、客观、公正、权威性二、如何有效地制定成本目标4、跨部门协作、公司审批下发由成本管理部主持:（1）与营销、设计、招标、采购、项目、财务等多部门多轮沟通协调（2）不是单打、独奏，而是协同、配合，是一个系统工程，经得起推敲二、如何有效地制定成本目标4、跨部门协作、公司审批下发由成本管理部主持:（3）上公司评审会（阐述、释疑、集中意见、修改调整）（4）相关部门传签、董事长（总经