编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第PAGE25页共NUMPAGES25页第PAGE\*MERGEFORMAT25页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT25页HYPERLINK""房地产片区市场调研报告福田·华强片区调研报告星彦地产顾问有限公司实习生：卓泽俊完成时间：2008-3-2华强北－华强南片区研究报告目录：一、片区范围――――――――――――――――――31、华强北区2、华强南片区：2、华强南片区：二、片区的发展定位――――――――――――――－41、华强北片区发展定位2、华强南发展定位三、片区经济分析――――――――――――――――41、人员构成情况2、商业形态3、土地供应四、片区房地产市场研究―――――――――――――51、房地产发展历史回顾2、房地产现状分析3、区域住宅市场特征五、片区房地产三级市场概况分析――――――――－201、租金价格水平（元/平方米）2、三级地铺分布分析六、片区房地产发展的SWOT分析―――――――――211、优势（S）2、劣势(W)3、机遇（O）4、威胁(T)七、对本片区房地产市场未来的展望――――――――221、资源储备2、产品策略3、价格策略一、片区范围本片区北到红荔路，南到滨河大道，东面到上步路，西至华富路-福田路。属于深圳中心地带。本片区被深南大道分成南北两个片区，两个片区在业态，人员构成等方面都有很大的不同和区别。1、华强北区：深圳最副盛名的商业区之一。东南亚最大的电子市场集散地，全国的专业市场，行业协会和公司最集中的地方，80万平方米商业面积，12万从业人员，每日近60万人流，与北京王府井、上海南京路、广州北京路合称中国四大街，而华强北商业街区每平方米面积的平均营业额始终居全国第一。根据相关政府报告指出，将对华强北进行全新规划，建成现代商务、电子产品、百货零售、健身用品、华夏风情美食、青春大本营、名牌精品展示、文教旅游服务共8大专业街区；同时在街区中依不同特色建立9条特色街，使华强北商业街区形成条块分明，点线面结合的鲜明商圈形象。该片区规划较好，主要由赛格、华发、现代电子、中国彩电以及中航集团五大国有资产瓜分，街道比较整齐，形象较好。片区内有上海宾馆、赛格广场、群星购物广场、格兰云天等知名物业。2、华强南片区：在深南大道南面，与华强北区隔深南大道相望。在沿深南大道一侧有大量的高档写字楼如世贸广场、北方大厦等。然而本区整体素质不如北区高，缺乏早期规划，大量农民房和早期集资房充斥其间，城市街道较窄，形象较差。一直以来华强南以其大量的居住物业作为华强北的一个辅助区域，大量华强北的私人商贩、工作人员、以及公司白领等白天在北区上班，晚上南区住宿，形成一个互补的格局。华强南的繁荣和兴旺主要依赖华强北的兴旺。当然华强北的稳定也需要华强南的支持和衬托。在本片区中深南大道两侧的繁荣程度最高，物业水平和物业的形象也是最好的，而相应的租金水平也是最高，集中了大量的商业、电子、和大公司企业集团。由于深南大道的辐射，华强南北都相对比较繁华，而华强北因为自己的商业能量，也向外强烈的辐射，华强南就在这种双重辐射下繁荣。二、片区的发展定位华强北片区发展定位华强北片区因为其一直发展的重点是电子产品，在深圳，一提到电子产品马上就会想到华强北的赛格广场，华强广场等，而这两个广场都是在华强北的中心区域，另外，在华强北的众多大厦中，有大量的生产电子产品的企业如赛格，华强集团，桑达科技，中航集团等，同时这里也是全国的一个电子集散地，大量的从事电子产品经营与流通的商人在这里聚集。因此，深圳市政府一直把华强北往电子集散地这样一个地位上推进。同时，由于铜锣湾百货、群星广场、天虹商场、女人世界等知名商场在这里集中，商业购物十分繁荣。每天60万的人流聚集在这样一个小小的地方，商业机会巨大。所以，根据这样一个自然的商业形态，政府要把华强北打造成为深圳第一商圈。因此，华强北主要发展的是商业广场物业，商住物业和写字楼物业。片区的主要功能是商业贸易。2、华强南发展定位华强南与华强北中间隔了深南大到，以及历史的原因，华强南没有形成华强北那样的电子或者商业购物商业气氛，但由于它临近华强北，受到的辐射十分强烈，因此，一直以来，华强南都是一个偏重于居住的区域。该片区内有上步南生活区，南园新村，福华新村等大型的生活区。同时，该区集中了早期深圳建设的大量集资房和商品房，建设银行，工商银行的职工宿舍就位于这个区域，同时，靠近滨河大道的大量农民私房也在这个区域内。大量的