.6陕西科技大学学报Dec.2009154JOURNALOFSHAANXIUNIVERSITYOFSCIENCE&TECHNOLOGYVol.27*文章编号:10005811(2009)06015404论城市综合体的开发冯硕(同济大学经济与管理学院,上海200092)摘要:城市综合体是城市发展到一定阶段的必然产物.作者阐述了城市综合体的概念、类型及其特征,从外部条件和内部条件两方面分析了城市综合体开发成功的必备要素,并以上海五角场万达广场为例予以说明,分析了其开发成功的经验,同时探讨了其不足之处,提出了改进的方向.关键词:城市综合体;开发;成功要素;万达广场中图分类号:F291.1文献标识码:A0引言随着城市的发展及城市区域开发进程的深入,新的建筑形式不断涌现.20世纪70年代以来,全世界多个城市开始对城市建设尤其是中心区建设进行了深刻反思和改造实践,为了避免以往城市开发功能单一、建筑分散无序的问题,很多城市在旧城改造或新城建设过程中,为了达到中心区功能完整、建筑统一的目标,将城市综合体作为了一种新的区域地产开发模式.在我国,近年来商业地产不断升温,城市综合体的开发在北京、上海、深圳等大中城市纷纷涌现,万达、华润、新世界等知名地产企业均在各地布局建设了具有不同特色的城市综合体.城市综合体的产生和发展有其必然性,它的成功开发需具备一定条件,同时其开发过程中也会出现一些问题.本文结合上海五角场万达广场实例,探讨了城市综合体开发的成功经验和不足之处,以期进一步充实和完善对城市综合体开发模式的研究.1城市综合体及其特征1.1城市综合体及其类型城市综合体(HOPSCA)是指将城市活动中不同的功能空间如酒店、写字楼、公共空间、购物中心、文化娱乐休闲设施、公寓等进行组合,通过一栋或一组建筑来完成,并与城市交通协调,不同功能间相互依存、价值互补,从而形成一个多功能、高效率的综合体[1].城市综合体可划分为以下一些类型:按所处位置分为城市成熟中心区、新中心区、卫星城的综合体;按土地性质分为旧城改造、带特定条件产业园区的综合体;按内部物业配比分为商业核心、商务核心、商业商务双核心、住宅核心的综合体;按配套的主打优势点分为地铁概念综合体、CBD概念综合体、产业概念综合体等.不同类型的城市综合体在其开发和运营过程中有不同的侧重,但都体现出综合这一核心概念.1.2城市综合体的特征在国外,城市综合体已经发展成为一种成熟的商业地产模式;在国内,城市综合体作为一种新兴的区域地产开发模式正在不断发展和完善.纵观国内外成功的城市综合体开发案例,不论何种类型的城市综合*收稿日期:20090929作者简介:冯硕(1987-),女,陕西省榆林市人,在读硕士生,研究方向:房地产投资与评估、土地经济与利用规划第6期冯硕:论城市综合体的开发155体都具备自身构成和社会影响两方面的特征[2,3].首先,自身构成特征主要有:(1)超大的空间尺度.从平面上来讲,城市综合体一般为占地规模庞大的建筑群落,如日本的MM21中心占地面积高达186公顷;从空间上来讲,城市综合体的开发是为了最大限度利用土地资源,尽可能使建筑向高空、地面、地下三向发展,空间尺度大.(2)协调的建筑风格.从较大范围来看,城市综合体建筑群与外部整体城市环境协调统一;从较小范围来看,城市综合体建筑设计以城市设计为基础,其中各单体建筑相互配合、衬托、影响和联系,形成统一风格.(3)立体的交通体系.城市综合体交通包括外部交通及内部交通,由地面交通、地下交通、人行天桥等多种方式构成立体交通体系.车辆和行人对道路的使用保持平衡,一般鼓励步行系统和街面活动,鼓励公共交通,各种交通方式协调共存.(4)现代的景观设计.城市综合体建筑群内部及外部环境景观设计协调优美,多具人性化考虑,尊重城市传统文化,顺应城市发展趋势,城市综合体景观和城市景观相融,体现了现代设计思路.(5)复合的功能配置.建筑群落内部实现完整的工作生活服务供应,不同功能间相互依存、价值互补,如瑞典斯德哥尔摩中心改建时将行政办公建筑布置在商业和娱乐设施之上,使得该综合体功能多样化、互补化.其次,社会影响特征主要有:(1)城市名片和文化象征.城市综合体通常会被规划定位为城市地标性建筑,承担城市文化象征的使命,建成后作为城市名片被广为人知,并融入城市对外宣传,吸引各地旅游者,如纽约的洛克菲勒中心、东京的六本木等.(2)区域和城市经济增长极.城市综合体作为一种可实现投资回报的商业地产开发模式,其刺