开州新天地全程策划方案目录序言第一部分商业市场分析和商业物业市场定位`一、项目概况1．项目介绍2．经济技术指标二、市场分析1、开县—充满期望沃土（区域经济情况简析）2、开县城区商业经营情况及商铺、住宅情况3、经营种类分析4、商业租金水平5、竞争分析6、商业市场总结7、商业零售发展趋势8、项目SWOT分析三、本项目商业物业市场定位1．定位标准2．业态定位必需考虑原因3．业态定位4．档次定位5．概念定位6．商业物业目标投资者和经营者定位第二部分业态功效分区和产品计划提议一、商业裙楼各楼层功效分区1．主力店建设2．设置专题商城3．楼层功效分区二、产品计划设计提议1．计划提议基础标准2．计划提议3．经过合理计划可设计出以下卖点三、价格定位提议第三部分经济效益分析一、项目收入估算表二、成本组成三、损益表第四部分商业物业市场推广一、市场推广战略构思1．全方面营销战略2．全方面品质管理战略3．品牌营销战略二、市场推广阶段性划分1．市场推广阶段性划分2．各销售阶段推广要领三、品牌建立和传输1．项目品牌形象设计2．售楼部包装3．品牌传输4．品牌维护和品牌提升四、销售推广策略1．实施全方面品质管理2．引入品牌物管顾问3．引进品牌商家，设置主力店4．整体招租和商铺分零销售并举5．旺铺拍卖6．统一经营，保租销售7．商城促销带动物业销售8．落实政府优惠政策9．户口迁入和儿女免借读费入学10．免租招商11．注意力促销12．网络营销13．价格改变策略14．优惠折扣15．无理由退铺16．首付分期付款第五部分风险估计和防范1．风险估计2．风险防范前言重庆房地产业经过八年变换，潮起潮落，最终迈向理性化征程。房地产市场从短缺价值——竞争价值——整合价值改变之快速，是大家始料不及。首先商业门面销售火爆，首先零星店铺惨淡经营；首先大型商城硝烟未尽已门可罗雀，首先专业市场相继开业人头攒动……大家不管怎样也不能明白：同在一块蓝天下，同处一段热销期，甚至同处一块黄金区域，何以有如此大差异？其实，这是市场规律使之然。历史经验告诉我们：“凡事预则立，不预则废。”越是规模宏大项目，越是寸土寸金位置，越是要经过周密调研、正确定位和精心策划，才能确保在猛烈市场争夺战中立于不败之地。精信实力广告荣幸地接收贵企业委托，为“开州·新天地”进行了策划论证。本企业对待每一个案例，全部是本着科学、务实态度，进行认真研究、反复论证，以期望能为开发商提供最有价值服务，在为开发商牟取最大经济利益同时亦为本司获取对应回报，实现合作双方“双赢”。精信实力广告是一家从事大型房地产项目策划、营销和大型商业招商管理专业企业，拥有一批在相关领域有较深造诣高素质职员队伍，在重庆和周围区县市场成功地策划代理过近十个大型项目，在销售领域至今保持多项骄人记。在贵企业配合下，经过具体市场调查和认真分析，我们对该项目商业物业进行了较为正确业态定位，（因项目标推广难点和实现利润关键是商业部分，住宅部分只是为项目摊薄土地成本，在本案中我们关键针对商业物业进行反复论证，住宅部分所点比重较低。）在原计划基础上提出了部分调整提议，以使产品更为完善，减小未来入市障碍，并依据该项目标市场定位、产品定位和开县市场环境，寻求最好市场推广方案，以实现物业销售上营销目标。第一部分商业市场分析和商业物业市场定位一、项目概况1．项目介绍项目名称：开州·新天地位置：开县新城安康片区商业中心开发商：重庆太山物业企业设计机构：重庆大学设计院2．经济技术指标总用地面积：约0平方米建筑占地面积：约9000平方米总建筑面积：约50000平方米其中商城面积：30000平方米其它：地下停车场及库房：平方米设备层：容积率：2.5绿化率：35%室内停车场：住宅总户数：二、市场调研及分析1、开县—充满期望沃土（区域经济情况简析）开县在重庆直辖市东部，万州区西北部，地处长江三峡水库小江支流回水末端，地跨东经107°55′——108°54′，北纬30°49′——31°41′。东和巫溪、云阳县接壤，南和万州区天城管委会毗邻，西和四川开江、宣汉县交界，北和城口县相连。全县呈“六山三丘一分坝”地理特征，地势南低北高，海拔在134——2626米之间；全县幅员3965.90平方公里。县人民政府驻地（汉丰镇），海拔167米，县府驻地距长江万州港84公里，离达县火车站160公里，至梁平飞机场130公里。开县地处大巴山南麓和川东平行岭谷区结合部，东里河（东河）、江里河（南河）、浦里河在县境内汇合经彭溪河注入长江、三条河把全县自然分成江、东、浦三里，“三里河谷”是县域腹心地带及经济最发达地域；地势高差悬殊，南低北高。，全县辖28个镇，27个乡，1052个村。全县年末总人口150.05万人，人口自然增加率为3.97%，其中城镇人口39.1万，城镇化率为2