编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第PAGE5页共NUMPAGES5页第PAGE\*MERGEFORMAT5页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT5页上半年北京市房地产市场分析(一)北京房地产不详1998.09本文介绍了北京房地产市场总体运行状况以及当前北京房地产市场各物业租售价格现状.一、北京房地产市场总体运行状况自１９７８年改革开放以来，北京市房屋建设在总量上呈明显上升趋势，年竣工面积由１９７８年的４０７万平方米，上升到１９９７年的１４２１．５万平方米，增长了３．４５倍。房地产的综合投资增长显著，由１９７８年的１７．５亿元增加到１９９７年的３２３．４亿元。１９９８年上半年，北京市房地产投资完成１２１．８亿元，增速由去年同期下降７．１％转为增长３０％，呈现快速增长态势。在经历三次房地产建设的高潮后（分别是１９８０－１９８３年；１９８７－１９８９年；１９９２－１９９４年），北京房地产发展趋于理性发展，特别是在经过１９９５年末至１９９７年初的调整期后，１９９７年北京房地产市场销售形势明显回升，全年商品房销售面积比１９９６年上升了２０％。其中住宅销售面积上升了２８．６％，但写字楼和商场的销售面积大幅度下降。普通住宅市场在消费需求和政策支持方面，有较强的发展动力，北京住宅市场在越来越多的个人购房者的参与和推动下逐渐繁荣。受政府房改政策的影响和市场需求拉动，１９９８年上半年北京市商品房销售成倍增长，共销售建筑面积１１５．１万平方米，销售额达６１亿元，比去年同期分别增长１．９倍和２．３倍。资本经营、品牌经营等将在房地产市场内吸引力增强，营销策划在项目经营中的作用会越来越大。亚洲金融风暴直接影响到北京房地产市场，特别是对外销高档物业冲击较大。但若内资购买力能迅速发展，可对外销物业市场起到一定的支撑作用。各物业呈现的特点是１．住宅市场.全面上升住宅投资增长迅速，自１９９１年后，年投资增长率在６０％以上。其中１９９７年住宅投资占房地产总投资的６５％，房屋总竣工量的７２％，总销售面积的８１％。１９９７年住宅持续上升的趋势在新的一年中继续维持，１９９８年上半年住宅投资５０．１亿元，比去年增长２５．１％，住宅销售４８．４亿元，同比增长２．４倍，占总销售额的７９．６％，随着市场交易的活跃，房价继续呈现上升趋势。上半年北京市商品房综合平均售价为５２９６．８元牤平方米，比去年同期上升１６％。住宅市场销售价格上升情况下，住宅项目的销售量也在稳定上升。住房制度的改革进一步提高个人购房的比例，成为普通住宅在销售上继续攀升的基础。购房贷款力度加大和规范市场价格、交易行为等政策的出台，以及政府对开发普通住宅项目的态度，都将促进住宅市场的进一步发展。取消福利房等房改政策的出台，短期对集团购买力产生较大的促进作用。但从长期来看，对北京住宅市场起重要支撑作用的集团购买力将会明显下降，个人购房将会逐步成为住宅市场的主要力量。东三环、西三环及东北四环一带是大规模住宅开发新的热点，城南是危房改造的热点，集中了较多的新住宅开发项目。１９９８年上半年新上市商品住宅量大，其中大部分是成片开发，付款方式灵活，新建住宅规划及建筑品质明显提高，具有适应当前需求的各种户型设计及手续齐备、配套设施齐全等特点。２．写字楼市场.竞争激烈写字楼的建设高峰期为１９９２年以后，当时由于写字楼需求急剧上升，开发利润高，开发商纷纷斥资开发写字楼，至１９９６年６月，北京利用外资有３０％左右在房地产投资领域，其中开发写字楼的占相当数量，导致１９９４、１９９５年写字楼竣工面积增幅较大，１９９６年后进入盘整期，供过于求。至１９９８年上半年，市场上供应的写字楼将达到３７０多万平方米，实际空置率会继续上升，１９９８年上半年写字楼投资２７．４亿元，比去年增长２．６％，销售额为１２．４亿元，同比增长３倍，主要为大宗购买，写字楼承租相对活跃，但租售价格在历经１９９７年末的支撑点后，继续下滑到新的低点水平。一方面是写字楼的集中上市，另一方面大买家将已购买物业委托物业公司对外招租，加大了市场的空置面积，而且不断有新的楼盘推出，加之小业主为了尽快出租所购物业纷纷压低价格，使得一些大发展商不得不降价租售。３．商业用房.市场平淡１９９８年后的商业用房建设将非常平稳。主要是由于１９９５年后许多大型综合性项目竣工，一万平方米以上的大型商场出现供应量过大，北京现有万平方米商场６５家，１９９８年新开业的商场有崇文门新世界百货、宣武崇光百货、十里堡华堂百货等超大型百货商场，上半年商业用房投资额为１２．９％，比去年同期增长７１．９％。商业用房呈现严重供求失衡，加上宏观经济严峻，需求乏力，商场经营不景气，大型商场的销售额明显下降。但利民便民的平价超