2011年12月20日评级：推荐房地产投资策略报告证券研究报告政策博弈促市场呈“圆弧形”底部抬升分析师王皓宇S1080510120005联系人侯丽科S1080111060021电话：0755-82480722——2012年房地产行业投资策略报告邮件：houlike@fcsc.cn报告要点：预计明年CPI同比与今年相比将下降50%，我们预计，2012年的居民20.00%15.00%消费价格（CPI）同比，将由2011年的5.4%下降至2.7%，下降2.7个10.00%百分比，即刚好下降一半。从全年走势上看，CPI同比将呈现“两头高、5.00%中间低”的V型走势。最高点在明年1月（4.4%）；最低点在明年7月0.00%（1.7%）。1-4季度的CPI同比，分别为3.6%、2.7%、1.9%和2.6%。从-5.00%CPI环比看，将呈现如图1般的波浪型走势。从翘尾因素看，2012年6-10.00%-15.00%月比1月低很多；而2011则相同。从新增因素看，2012年呈现“中-20.00%间低、两头高”的V型走势；而2011年则是逐步上升。-25.00%010203040506070809101112中央从紧政策将“稳中有松”中央在此次会议上把调控目标由“遏制房------------111111111111111111111110价过快上涨”升级为“促进房价合理回归”，房价受到“遏制”不是目的，房地产(申万)沪深300“合理回归”才是中央的真正意图。2012中央对房地产调控政策依然从紧。不考虑政府干预措施，房地产行业景气度仍将维持高位当国民经济发展速度小于4%时，房地产业处于萎缩状态；当国民经济发展速度在4%-5%时，房地产业处于停滞甚至倒退状态；当国民经济发展速度在5%-8%时，房地产业处于稳定发展状态；当国民经济发展速度大于8%时，房地产业处于高速发展状态;当国民经济发展速度在10%-15%时，房地产业处于飞速发展状态。即使未来我国的经济增速保持在7-8%的中速增长区间，房地产行业仍将呈现稳定发展势头。房产税新解-长期抑制房价作用有限从理论上分析，房产税短期会降低总需求，房产税会起到降低价格的作用。但从现实来看，房产税难以完全转嫁给供给方并在价格下降中得到反映。而长期则主要取决于供求关系，现实中我国居民的自住型居住需求尚没有得到完全满足，即需求弹性较小，此时购房者承担的房地产税较多，通过税负转嫁使价格降低的程度较小，抑制房价作用有限。房价-2012年同比降幅为1.5%我们预期2012年上半年在房地产投资下坠至谷底前，政策放松的力度比较温和，全国房价将总体上保持环比下跌状态，明年二季度可能止跌或跌幅缩小。三季度以后房价会企稳，因明年下半年信贷政策放松概率大，预计全年价格同比降幅达1.5%。本公司具备证券投资咨询资格请务必阅读正文后免责条款部分第一创业证券有限责任公司FirstCapitalSecuritiesCorporationLimited研究报告房地产市场资金测试-资金保障系数接近历史低位资金流入方面：我们预计上年现金余额为9600亿，即使下调存准等使货币政策趋向宽松，开发贷款仍然不会大量放松，预计国内开发贷款同比将回落5%左右，利用外资余额小幅增长5%，伴随销量回调，预收款及个人按揭贷款也同比下滑5%左右，作为弹性较大的自筹资金来源部分，预计仍将保持28%左右的增速，预计全年现金流入为10.3万亿。资金流出方面：我们预计土地购置费用将下滑15%左右，根据房地产行业统计年鉴数据，2012年房地产行业大约需偿还贷款本金和利息分别为11300亿元和678亿元。资金支出合计为8.65万亿元（考虑2010信托融资将大量在2012年到期，由此，我们预计2012年将有3150亿元左右的信托本息到期需要偿还，考虑信托融资后大约有接近9万亿资金需要偿付）。即使开发商想要维持2008年资金保障系数116%，开发商需要自筹资金4.5万亿规模）销量-同比下滑5%我们预测销量在2012年上半年不会有效放大，经历过2008年的“V”型反转之后，政策的放松节奏将明显趋缓，呈小步快跑之势，我们预计明年一季度可能继续降准，二季度之后伴随通胀持续下行，存在降息的可能，政策放松的叠加效用会促使房地产交易量的扩大，预计全年的销量将下滑5%左右，不考虑季节性因素和推盘节奏的波动，全年的销售曲线将呈圆弧底。我们预计2012全年销售金额将下滑6.35%。新开工-同比下滑17%我们预计2012年保障房新开工套数为800万，较