编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第PAGE40页共NUMPAGES40页第PAGE\*MERGEFORMAT40页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT40页《徐汇万科中心》销售手册一、环境篇1.1区域概况1.1.1徐汇区总述：徐汇区位于上海市区西南部，濒临黄浦江，东与浦东新区隔江相望，西临虹桥经济技术开发区，南靠闵行经济技术开发区，北枕淮海中路商业街，与卢湾、长宁、闵行、静安等行政区毗邻。是进出松江、金山、青浦、奉贤等郊县的主要通道，通往江、浙、赣、闽、皖诸省的陆上门户。境内铁路、航道、立交、高架道路纵横交错，上海地铁一号线贯通全境。（来源：徐汇区政府网站）据史料记载，明末文渊阁大学士、著名科学家徐光启曾在境内肇嘉浜和李从泾两水会合处建有农庄别业，从事农业实验，逝世后归葬于此，其部分后裔在此定居并繁衍成族，因而习称“徐家汇”，区名由此而得。徐汇区经济、社会各项事业发达，具有繁华的商业商贸区、舒适的高级居住区、领先的科技密集区、一流的文教优势区等诸多城市功能，是上海西南的璀璨明珠。繁华的商业中心——徐家汇集中了东方商厦、太平洋百货、港汇广场、汇金百货、市百六店等一批知名商厦，商品琳琅满目，业态错位竞争，成为上海国际大都市繁荣繁华的标志性区域。美罗、上实一幢幢商务楼宇吸引了微软、埃克森美孚、百胜等众多世界著名企业入驻，形成了万商云集之势。肇嘉浜路商务大道开发紧锣密鼓，IT产业园、生物医药产业园雏形初现。流光溢彩的衡山路休闲街、绿意盎然的徐家汇公园、气势恢宏的上海体育城、“巨无霸”的思考乐书局以及柯达、永华超级影院成为市民老少皆宜的休闲、娱乐、健身、求知的场所。上海高级居住区——徐汇区内有各式花园洋房、公寓2000余幢，名列全市之最。丁香花园、复兴公寓、宋庆龄故居、淮海大楼、武康大楼等采撷了古今中外建筑流派，描绘了色彩斑斓的建筑历史风情画卷。同时又是一部部近代上海政治、经济、文化、社会历史的凝固记忆。近年来，国内外知名开发商纷至沓来，投身于这片充满机遇的“热土”。中海馨园、万科华尔兹花园、爱建园等一批生态型、智能型新兴住宅小区雨后春笋般拔地而起，增添了住宅文化的现代气息。“住在徐汇”成为上海房地产市场的亮点。丰富的科技资源——徐汇区内有中科院上海分院、上海科学院等科研院所118所，国家级新兴技术开发区——漕河泾高新技术开发区也座落区内。徐汇区努力将资源优势转化为产业优势，逐步形成了电子信息、生物医药、新材料三大新兴技术产业。加快科技产业园区建设，形成了“三区三园"建设布局，即徐家汇科技密集区、大学产业园、漕河泾高新技术开发区、光启园、华泾工业区、华东理工大学产业园。高品质的文化、服务资源——徐汇区境内共有上海交通大学、复旦大学枫林校区、华东理工大学、上海师范大学、上海音乐学院等高等院校10余所。基础教育事业发达，南洋模范中学、上海中学、位育中学享誉海内外。区内集中了中山医院、儿科医院、肿瘤医院、五官科医院等著名医疗机构，每千人病床数达到发达国家水平。上海图书馆、上海大舞台、上海电影制片厂、上海交响乐团、上海体育场等文化、体育设施和组织都座落在徐汇区。（来源：徐汇规划网）1.1.2徐汇区及南站板块商务综述：徐汇属于上海六大商务板块（南京西路CBD、陆家嘴CBD、淮海路CBD、人民广场CBD、徐家汇CBD、虹桥CBD），是四大城市副中心（徐家汇、五角场、真如、花木）之一。徐汇区一期工程项目以90年代初的东方商厦、六百为代表；二期以97年左右竣工的港汇广场、汇金广场、上海实业大厦、建汇大厦、汇银广场、嘉汇广场等为代表。作为上海较后起的核心商务区，徐汇区写字楼市场处于快速发展中，其甲级写字楼比例不断增加，过去办公楼产品标准参差不齐的现象有所改观；随着近年嘉华中心、中山万博、嘉凯城、汇京国际广场等几个高品质项目的入驻，该区域写字楼的综合品质有所提升。（来源：DTZ市场报告）上海南站现代商务区，又称“南徐家汇国际商务区”，定位为依托大型交通枢纽的新兴现代服务业集聚区，属于徐家汇的核心腹地，处于内中环区域。项目周边徐家汇、田林、长桥等板块是徐汇高端居住人口聚集区域，不同于其他新兴商务区，本区域内有着非常成熟的人口基础。南站为徐家汇区域延伸，依托漕河泾、大学园区、新兴徐汇滨江区域的连接区域，结合这些区域的优势资源，同时结合南站交通枢纽的人流和交通优势，成为整个徐汇区综合优势最强的区域之一。本项目所在地块为上海南站商务区“地王”项目，背后是三家房企大鳄———万科、九龙仓、绿地联合拿地共同投资，其中以万科为主导开发商。1.1.3自然条件：-上海植物园（位于项目东南侧，距离本项目约1.4公里）：植物园位于徐汇西南部，是国内最大的市级植物园，