热点聚焦HotSpotFocus城市综合体——商业地产的主流模式■文/章惠生一类城市现有的成功案例简单复制。因为一类城市的城市综合体定位基本都是相对高端的，它们所处的区随着市场竞争的日益激烈，市场风险的日益加大，域大都是繁华的市区，成熟的商圈和便捷的交通，而转战商业地产成了地产企业保持公司可持续发展的试二三类城市往往达不到这样的要求。金石，而城市综合体已基本成为中国商业地产发展的所以在二三类城市对城市综合体项目定位时应深主流模式，不仅在北京、上海这样的一类城市取得了骄入调研现有的城市商业处于哪一阶段，如果仅仅是商人的成绩，形成了相对成熟的市场格局，还逐渐将其优业街或者是一般的商业中心，就不能将其定位于顶级商势扩展到了二三类城市中间。城市综合体凭借其集聚业地产。如果真要这样定位，看似拔高了，但是一旦付人气，活跃商业的集群优势，不仅带动了区域性的经济诸实施，就会由于高消费需求不足，消费能力不强，而发展，而且给城市形象增添了光彩，也增加了城市竞争导致这一顶级商业地产项目的失败。这样的调研不仅力。城市综合体的开发模式虽然日益成熟，但在开发过仅是项目周边的环境调查，也不仅仅是调研周边商业状程中仍然存在很多问题，本文就目前所存在的问题提况，而是要深入到周边商场的租金是涨还是跌，周边商几点建议。场的营业额是增还是减，连得商场的商业经营理念都要调研。精准定位为什么有的商场虽然规模不大但依靠先进的经营模式而能够经营得很好，而有些体量较大的商场往往城市综合体这一开发模式是多种业态的集聚。它做的不尽人意，对这些问题都要进行深入分析、深入研包含住宅（公寓）和商业业态的组合，如商业（商场、购究。分析过程中不能仅仅局限于已经发现的情况，浮现物中心）、商务（办公楼）以及酒店、公园、会所等。如出来的问题固然要调研，更要关注到潜在的消费层，乃何精准定位，这对于城市综合体的开发成功显得尤为至潜在的经销商，对潜在的变化把握住了，商业地产未重要。来的发展方向才有可能明确。如果凭经验，靠推断，在城市综合体所包含的商业地产的定位一般不能作一个商业地产严重过剩的城市，要开发城市综合体这为单体来做，比如一个城市综合体项目里面需要有一是十分危险的。这就要求在定位之前，细分市场之时绝个购物中心，那么这个购物中心应定位为一个专业商不能局限于表面化，从外到内，从宏观到微观深入分析场还是一个综合性百货商场呢？如果只考虑商业部分研究。对现有的情况要了如指掌，更要深入研究潜在的而不考虑该项目整体定位，那么往往会做出在某一点因素，并要预测其未来发展趋势。不仅要根据区域目标上看似正确，但放置于整体项目中并不十分准确的决客户的偏好和消费倾向进行深入调研，而且对周边的定。所以对城市综合体多业态的商业地产的定位，首先商业态势，尤其是租金涨跌的原因，营业额增减的主要要考虑这个项目地块所处的区位，其次，要充分考虑其因素要深入分析、研究。如何选择竞争对手和分析竞争在该城市、访区域中所起的作用和功能。对手，我们都要不断的反复的分析研究，这样得出的定二三类城市在城市综合体定位时，切忌盲目追随位才能够符合这个城市区域的实际需求。城市开发72URBANDEVELOPMENT2010.2因地制宜以人为本也要做到统筹管理。我国有许多失败的例子，都是因为开发、招商、运营分割操作造成的，项目整体华美气当给城市综合体的整体定位基本完成后，对于商派，走进商场却发现经营惨淡甚至摊位闲置多时的情业业态的其它项目就知道在规划设计上究竟应做哪些况时有发生。这就要求在开发之时务必要首先想到招事了。比如说商业地产中的购物中心，在二三类城市尽商的问题。招商的首选就是主力商户，主力商户确定后量不要做大型购物中心，因为大型购物中心体量大、成紧接着就要考虑如何运营操作。商业经营模式如采用本高，而且主力商户进驻购物中心时商品相对层次也比统一运营模式，自己持有是比较好的选择。但如企业资较高，在二三类城市尤其是三类城市，一般多是高消费金不足，有出售物业的必要时，应先把城市综合体的商需求不足，最终由于大型购物中心商品销售不畅，而导业部分做好做稳，再找合适时机整体出售。这样做可致失败。以保证商场稳定健康的运营。在建设城市综合体时要留有充分余地，特别是商在经营之初可以选择跟专业的商业经营公司合业地产业态这一部分，比如说商场应该在层高上要留出作，因为他们的经营理念和经营模式相对超前，他们发展的空间，而不应为控制成本而降低层高，以致在今有丰富的商业经营经验。当把整个商场调整、理顺、充后向中高档商场发展缺乏足够的土建空间。商场定位实、提高之时，也就是该商场走向企业品牌之日。我们可随时间条件而改变，若干年后，可以改变里面的经营要避免散户进来不按章