物业经营管理成本测算一、物业概况1、用地面积：9984.85m22、总建筑面积：23470m23、地上建筑面积：19970m24、地下建筑面积：35m25、建筑占地面积：4450m26、建筑密度：44.6%7、建筑容积：2.8、绿化率：30.4%9、商铺：90m210、商务公寓：10970m211、停车位：92个二、人员配置架构设置说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班x2班=14人。2、总人数控制在65人以内。三、物管费的成本测算1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。（1）人员编制和基本工资标准：见表（01）人员编制和基本工资标准表（01）序号项目人数（人）工资标准（元阴）总额（元阴）一管理人员132346.305.二收费员38.24.三服务员146.84.四维修人员510.50.五治安员20750.150.六保洁员6550.33.七合计61/646.费用测算管理服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)工资福利费测算表(02)序号项目金额(元/月)依据测算结果(元/月.M2)一基本工资646./3.234二福利费20341.50注⑴1.148三加班费//暂不计四服装费1625注⑵0.081五合计79166.50/4.463注(1)福利费为工资总额的35.5%,其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。注(2):服装按年均3元/人计算，则每月分摊为：65x30元/人/年；1月=1625(元/月)2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费(1)采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按12元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则：维修保养费=［（12元/M2x30%）（25年乂12月/年）］x40%=（360-30Q）x40%=0.48元/月.平方米（2公共照明所用电为（晚间19:分至次日清晨7:分为开灯时间，共计12小时，如本物业有2盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：（60瓦/盏x2盏乂12小时x30日/月）x1.1元/千瓦/小时=4320千瓦/小时x1.10元/千瓦/小时=4752.元/月分摊到每平方米的费用为：4752.:19970=0.23元/平方米/月。（3）电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：（4部乂5千瓦/小时x12小时x30天/月）x1.1元/千瓦/小时=72千瓦/小时x1.10元/千瓦/小时=7920元/月分摊到每平方米的费用为：7920:19970=0.3元/平方米/月。维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：（4部x7层）x50元/层/月=28x50=14元/月分摊到每平方米的费用为：14:19970=0.0元/平方米/月。3、绿化管理费：小区绿化面积为3035M2,绿化管理费测算见表（3）绿化管理测算表（3）序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月.M2）1绿化工具费4元/年4.0.0102劳保用品费4元/年4.0.0103绿化用水费1吨/M2年，1.35元/吨4097.250.0174农药化肥费0.10元/M2年303.500.15景观再造费0.10元/M2年303.500.16合计//0.0394、清洁卫生费清洁卫生费测算见表（04）清洁卫生费测算见表（04）序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月.M2）1工具购置费3元/人.年18.0.82劳保用品费3元/人.年9.0.83化粪池清掏费注4)30.0.0134垃圾外运费2880元/年2880.0.0125水箱清洗///6合计//0.041注⑷化粪池清掏费全年共计约为：30元。5、保安费：保安费用测算见表（05）保安费测算表（05）序号项目测算依据金额（元/年）测算结果（元阴M2）1装备费250元/人.年50.0.0202人身保险费（暂不计）//3房租费（暂不计）//4合计//0.0206、办公费：（全年开支办公费约12万元）办公费=12万元-（12月X19970平方米）=0.501元/月.平方米7、固定资产折旧费：固定资产总额为1万元，平均折旧年限为5年，即：固定资产折旧费为：1万元-（12月/年.月x5年X19970M2）=0.834元阴.平方米8、利润：利润取5%,则利润=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.8)4x5%=7.04x5%=0.35元/月.平方米9、法定税费：两税一费为前八项之和的5.75%,则税费=(4.463+0.480+0