三江商贸城项目商业运营管理工作计划董事长及各位领导：你们好！经过短暂的几天工作了解，针对项目商业运营存在的问题，我对三江商贸成项目商业运营工作提出具体实施调整方案，以此来解决项目现阶段开发期遇到的障碍：一期商家经营状态低迷、二期招商进度缓慢。作为返租经营、分期开发的商业地产项目，必须以“三分招商、七分运营”的模式进行项目运作，否则项目持续性开发失败的风险系数极大，最后的结果是商铺滞销、空铺率高，项目无法良性持续开发完成，项目投资失败。因此商业运营管理工作必须得到决策层高度重视，保证项目零风险成功开发，项目投资回报效益最大化。一、商业运营管理公司经营管理工作调整计划：1、入住经营商户恳谈会工作实施：从8月份开始每月月底组织召开以此商户恳谈会，参会人员从每个经营业态选取商户代表5—10人，会议地点在公司会议室，会议形式为茶话会举办，运营公司以此收集了解商户信息、商户动态、征求商户科学建议、市场营销思路探讨，双方在友好的氛围下进行互动交流，达成共识。2、入住商户信息资源库建立:用时1个月完成入驻商户档案建帐、商户台帐建立，运营公司随时了解三江商贸城拥有的产品结构，市场销售优势、费用收取事限，保证公司相关费用及时安全收缴及市场营销活动针对性推广.3、三江商贸城一期、二期、市场营销推广系列活动方案制定实施：用时两个月完成年度（2014年9月一2015年9月）系列市场营销推广方案制定，明确营销推广费用成本、营销主题、活动时间、活动内容、活动预期效果，营销推广全案宗旨:每周举办特价商品让利促销活动，每月举办一次大中型行业专题展会、行业学术研讨会、新品发布会、公益爱民交流会等,目标是一年内炒热三江商贸城商业氛围，引起佳木斯是消费者关注度和光顾消费欲望。4、专业商业运营团队打造工作实施:用时一个月完成商业运营公司现有团队人员重组，引进从业经验丰富的中层管理人才，真正的定岗定编、定工作流程，定周、月、季度、年度工作目标计划，进行全方位的绩效奖罚机制，建立一直专业精干的商管团队给商户提供管家式的保驾护航，让商户在三江商贸城放心经营做生意。5、消费客流引进三江商贸城渠道（交通组织）工作实施：用时2个月完成顾客免费接送车配置，开通两条专线免费中巴接送车，线路不定期调整，每天半小时一班往返运行，车辆可从社会租赁使用，也可自购,以此解决顾客光顾三江商贸城交通不便问题（政府公交线路单一且班次少），同时会提升三江商贸城商业人气，有了人气就不愁没有生意。6、三江商贸城专业市场资讯内刊市场导报）投放实施：用时2个月完成第一期编辑发刊，资讯内刊全年发行，每月一期,专刊内容包括:商户产品介绍、商业动态、特价促销信息、行业新闻、三江商贸城发展动态、行业论坛、企业文化、当地风土人情等，专刊投放对象面对企事业单位、行业协会、同类市场商户，投放形式以邮寄，夹报、上门派发为主，以此提高三江商贸城公众知名度及市场信息有效传递.7、三江商贸城现场户外导示识别系统配置功能改善：自编街路命名，在各街路增加功能区域提示牌、商业运营公司办公区指引牌，以此营造三江商贸城优美、便捷商业环境。8、商业运营公司财务月报表及独立建帐工作实施：审计控制各项费用支出,及时收缴费用，每月核算汇总收支平衡线，做好经营风险预警提示和信息公布,达到商业运营过程中开源节流的目的。二、招商拓展工作调整计划：1、现有招商团队重组：引进从事过招商经验的新人加盟，淘汰业绩能力较差的现有招商人员，进行系统招商技巧和业务能力提升培训，将三江商贸城指标进行绩效考核，以此保证三井商贸城二期招商如期完成和三期商户资源累计。2、招商渠道强化搭建：多渠道实施招商业务外拓,重点实施周边临近市、线、乡、镇、省城驻点招商及项目推广，联系行业协会,招商代理公司联合招商，达到选商效果。3、招商重点工作实施：文明规定及大力倡导老带新商户招商奖励政策，此方式招商周期短，成功率高、招商成本低.4、招商工具完善：重新设计印制三江商贸城完善招商手册，增加丰富招商手册宣传内容：重点阐述三江商贸城未来市场销售份额占有率、项目平台优势、专业运营团队服务优势、项目市场营销推广优势，开发商实力优势，政府扶持优势等，勾画出一个美好前景的未来，激发客户进驻三江商贸城投资热情.5、租赁政策审批制度实施：租赁政策是公司重要收益部分，不能一放到底，招商经理、招商总监、商业运营总经理、董事长应有不同审批标准，在招商洽谈过程中给自己留有回旋余地，招商本身就是多个回合的拉锯式商务谈判，如把招商政策底线直接放给一线人员，以此洽谈不成功就会造成客户流失或再次降低租赁政策重新洽谈，这样严重影响公司收益和总体招商拓展无法把控。6、招商部设立专职招商总监实施全面招商管理工作：上规模、分期开发商业地产项目招商管理工作是非常重要的，必须配备一名经验丰富和管理