“星期五公社”天第公寓策划前言当一个房地产策划方案主体产品处于房型较老、规模较小、周围配套短缺、竞争压力大情况，这种大耗资金项目成为一笔烂资产着实让房产商头疼，要盘活此项目标当务之急就是：怎样制订一个正确策略让本案顺利销售？怎样经过广告策略使产品销售达成白热化？怎样使一个较小规模发展商经过这个项目为自己品牌累积一定基础？所谓知己知彼，才能百战不殆。在本案和周围产品差异太大情况下，利用差异化企划和独特征企划（USP）策略，规避产品本身缺点，夸大产品优势，跳出传统包装手法，以创新策略引导市场和特殊广告手法包装产品才是该案唯一出路。从策划方案前期所作市场调研来看，本产品是几年前遗留烂尾房，它和周围新兴住宅相比从房型、小区规模、配套等各方面全部不含有优势。从策划见解来看，本案客源分布很广泛，从周围客源到外地客源；从年轻人到老年人；从投资者到自住者，全部是本案所不能忽略客源。客源层过于广泛使产品定位变得不确定。总而言之，这些全部给策划带来了一定难度，给销售造成一定抗性。然而，以辨证唯物论见解来看，缺点未必是致命，假如能很好地利用缺点，那么它反而会转变为优势。在遭遇猛烈竞争情况下，本策划方案所做就是在应用差异化策略和独特征策略基础上，力图把劣势转为优势。差异化策略即经过设计一系列有意义差异，方便使本个案同竞争个案相区分。独特征策略即是个案含有其它产品所无独有特征，并发挥提议独特主张（这种主张是竞争对手未曾提倡过，很强而有力，且能感动消费者）功效。在差异化策略和独特征策略指导基础上，本案提出以新为根本，提倡了一个全新房住生活理念，大胆地利用创新产品设计和创新媒体组合，以崭新广告手法来表现手法。价格&格局新：本案所极力倡议在原先烂尾产品格局上，利用周围个案面积、功效和格局空白，采取新切割方法将产品进行了新面积分割和更合理功效划分，而且在建筑外立面上一改烂尾楼过去传统传统手法，变得更为亮丽和新奇、现代，从而也就让本案产品相较周围竞争个案有相当面积和总价优势，也在新奇外立面上给用户一个全新楼宇概念。也就是奇货可居，经过这个手法，本案在周围市场中在最关键面积、总价、建筑风格心理上就占了上风。理念新：本案所提倡后集体生活，不管对年轻人、中年人还是老年人全部有一定吸引力。为消费者营造了一个个性和群体共存生活家园。也就是说，这个烂尾型住宅产品被包装成一个人见人爱"大众情人"星期五公社"（天第公寓），并在这个新理念上首创了上海首座后集体生活宅邸概念。媒体新，因本案案量小，考虑到要精简广告成本，尽早盘活企业资产，所以在媒体通路上以户外看板广告和现场海报派发为主，基础不考虑电视媒体和报纸媒体。这一手法相当大胆而创新。广告包装手法新，在广告包装手法上，本策划方案也采取了和众不一样方法，即采取成人漫画这一新奇设计符号来唤起消费者心中不泯童真和向往。"短、平、快"策略，在最短时间，花最少成本，用最快速度将本案资产盘活，为发展商后续发展奠定基础。在这些策略正确引导下，经过一系列概念炒作，"星期五公社"（天第公寓）推出市场后不到30天即销售告罄，其以后电来访仍然络绎不绝，出现了供不应求热销场面。一、项目分析天第公寓（以后在市场推广名被定义为"星期五公社")，项目在上海浦东金桥地域，小区仅仅2幢24F高层，由浦房开发建造到10层就因资金短缺问题搁置。上海浦东金桥地域住宅多以80年代末因为当初市政动迁原因建造多层动迁安置住宅为主，即使生活配套设施已日趋成熟，但因为区内人口密集，新兴住宅需求量激增，所以本案周围正在新建大批新兴住宅。但相较别竞争个案，本案在地理位置是不占优势，离区域繁荣中心又远，从小环境来讲还是很偏僻，周围配套还是很短缺，加之本案房型较老、规模较小、竞争压力大⋯⋯在面对众多竞争对手情况下，要把这个几年前遗留下烂尾楼??"天第公寓"推向市场无疑是在打一场艰苦突围战。怎样使产品在竞争对手中脱颖而出成了当务之急。1.市场情况大环境让人欣慰，产品得过烂尾炎，遭遇"十面埋伏"。从市场眼光来分析，其较为有利是，本案位置属于金桥、金杨新村延伸段。东面、北面、西面即是金桥进出口加工区、外高桥加工区及陆家嘴金融贸易区，处于三大高能力消费区之中，有充足客源基础。金桥新村作为浦东广大市民极为熟悉传统公房区域，其存在已经有十几年历史，在商业配套设施方面已相当完善，足能够满足本区域居民通常生活需求。对于本案来讲，虽不及区域其它同质个案便利，但步行10分钟左右，即可共享金桥配套设施，而本案周围，现在上市销售个案，也会增加一定量体商业用房，另外，杨高北路、巨峰路立即兴建"易初莲花"大型超市，使本案住户生活更为便利。而杨高北路、浦兴路两条交通主干道近在咫尺，众多公交路线和立即兴建轻轨（L4线）使本区域交通出入通畅无阻。然而，本项目是烂尾房改造，所在这区域停工多年，在周围居民心中有一定负面影