日期：2010/1市场扫描本案项目名称项目背景项目背景1112131415项目背景第一目标：安全+土地成本分析目前区域公寓基准价格在1.4万方，随着11号线正式通车及区域规划利好的兑现，正常情况下，预计2011年上半年嘉定新城公寓价格在2万元左右1、正常情况下，至2011年上半年嘉定新城公寓价格在2万元左右，而未来最悲观情况下，区域公寓价格的底部是多少？2、在最悲观情况下的公寓价格的底部，本案的安全边际何在？正常情况下，2011年上半年嘉定新城公寓价格：20000元/平方米贝尙湾结合九亭板块价格波动，我们预判至2011年，最为极端情况下区域公寓价格价格的底部为：项目楼板价12000元/平方米vs极端悲观下公寓楼板价必须摊薄至9400元/平方米Q:如何摊薄成本？项目地址二房90㎡全赠送面积21㎡【借鉴点——公寓产品通过高附加值、摊薄成本，实现高溢价】公寓产品大面积赠送，超过附加值，使得其单价相对竞品具有明显、不可逾越的性价比优势；该产品由于为区域内的创新性产品，自我定价能力较强。万安金邸两房两厅一卫89m2公寓户型附赠手法借鉴项目地址一层连地下室——总面积182㎡【借鉴点——叠加别墅基础上的创新升级】摒弃传统的公寓+联排的规划手法，在“联排”区独创新型物业类型，大幅提升公寓价值；先以“联庭”入市，引发市场关注，提升项目社区档次，为后期公寓高价入市创造条件；在未来联庭产品升级上，可配置电梯入户方式；该产品由于为区域内的创新性产品，自我定价能力较强。1、容积率1.2以上2、类别墅，高附加值3、带电梯，品质感高拥有独立的入户门，私密性强挑高客厅设计，气派非凡赠送入户花园、庭院，高附加值电梯设计，方便实用挑高客厅设计，气派非凡赠送入户花园、露台，高附加值电梯设计，方便实用多露台设计，采光良好舒适性强挑高客厅设计，气派非凡赠送入户花园、顶层超大露台，高附加值+市场扫描区域竞争梳理公寓市场梳理区域主要在售公寓项目为保利家园三期、盘古天地、保利湖畔阳光苑盘古天地土地成交者项目名称楼盘户型对比别墅市场梳理南翔板块规划对比楼盘项目区域竞争总结市场扫描客户预判现有客户构成区域主要项目客户构成现有别墅客户构成客户需求分析未来客户构成初期客户类型紫气东来绿化带当前至轨交正式开通前当前至轨交正式开通前项目客户定位客源客层核心客户市区导入客户65%多次置业经验，舒适型改善需求关注总价和类别墅氛围市场扫描高层、小高层+创新叠墅产品产品线建议公寓户型设置1+1房:70平方米户型面积与联排别墅差异化竞争产品线销售策略附：同策简介同策·INTRODUCE同策·INTRODUCE同策·INTRODUCE嘉宝紫提湾浦发香舍清水颐园项目位置：嘉定菊园项目规模：总占地面积18万，总建面30万容积率：1.6产品线构成：联排，洋房，公寓，商业开发商：保利地产合作方式：营销代理项目位置：嘉定新城项目规模：总占地面积13万方，建筑面积40万方容积率：1.6-3.0产品线构成：高层，小高层，洋房开发商：新城地产合作方式：营销代理嘉宝紫提湾■通过“同策咨询”品牌吸引力、亲朋介绍、媒体、房展会及SP活动导入，对“同策咨询”代理各楼盘产生兴趣并有置业需求的准客户和潜在客户■已购“同策咨询”代理楼盘并有重复购买能力与意愿的客户会员特性赵钢个人学历上海对外贸易学院国际贸易及市场营销工作经历莲花物业咨询有限公司98年6月—99年12月上海同策房产咨询有限公司99年12月—至今代表个案阳光欧洲城安亭新镇浦东世纪花园（二期）世福汇欧洲印象写意春秋上豪大厦明珠东苑龙柏城市花园东方新座浦联大厦小富人家永和新城国际华城新浦江城香溢中央花园环球翡翠湾翡翠上南招商依云郡贝沙湾花园等袁俊个人学历同济大学土地管理专业工作经历上海同策房地产咨询03年3月—至今股份有限公司代表个案浦江城环球翡翠湾香溢花城圣骊澳门苑links高尔夫别墅浦发香舍浦发博园保利海上五月花上海风景圣马利诺·桥万科地杰国际项目天马高尔夫别墅宁波金地花园万科浦江镇项目张江中区规划海源别墅城市经典三期梵高别墅招商依云郡招商南桥一号上海同策房产咨询股份有限公司