深圳某项目策划方案目录第一部分：项目分析一、项目概况二、项目标优劣势分析（一）项目标优势分析（二）项目标劣势分析三、项目标SWOT分析及对应营销对策（一）项目标SWOT矩阵分析（二）对应营销对策第二部分：项目定位一、项目目标市场定位二、项目目标用户群定位三、项目物业形象定位第一部分：项目分析一、项目概况观海台项目是由深圳中建（蛇口）发展出资兴建商品住宅项目。现依据相关图文资料及实地调查结果整理其概况以下：观海台项目概况一览表序号项目内容1地理位置南山商业文化中心区28号地块2占地面积37415.2M23建筑面积133218.27M24面积分布商业面积（5910M2），住宅面积（102450.3M2），肉菜市场（1500M2），小区服务中心（300M2），托儿所（600M2），居委会（100M2）5建筑规模9栋27座6建筑风格新古典主义7建筑结构住宅部分钢混剪力墙，群楼框架结构8建筑类型小高层、高层结合，一梯2~4户9层数由南向北9、12、18层10户数913户11车库及车位花园式车库，共618个车位12户型及面积2房2厅~5房2厅面积：80.61平方米~327.03平方米13主导户型2房2厅、3房2厅、4房2厅14主导面积105~170平方米15园林计划中式园林风格庭园广场、雕塑、叠水、园林绿化16工程进度10月15日开工，现已封顶，完工入伙。17周围交通1)紧邻计划中后海滨路、创业路、环东路、环南路、交通路网发达。2)公交建设落后，周围现在尚无大巴上落站，乘车往返市区很不便。3)现在经后海路公交线路较多，但从项目步行至车站约需10——15分钟。18小区配套1)周围地域现在配套分布有购物、饮食、教育、医疗等设施，如海雅百货、北师大附小、海珠城酒楼、南油医院、南油邮电局、南油文体中心等等。2)依据中心区计划，片区还将有展览中心、金融中心、体育中心、信息中心、文化广场等。19周围景观东面：一览无遗开阔海景；南面：近有小区绿化、水景，远有高尚小区计划景观；西南：有计划中学校及运动场景观；北面：中心区际展览中心景观。20周围环境小区周围现在为填海空地及建筑工地，但海景资源丰富，永续无遮挡，远眺可见香港、华侨城、世界之窗等秀丽景象。21会所设施游泳池、健身房、网球场、茶艺廊、棋牌阁、晨跑道、书画廊、二、项目优劣势分析（一）项目优势分析依据项目现场和周围环境情况显示，本项目拥有本身部分优势，具体而言，关键有以下几方面：1、地处南山文化中心区，易受市场关注南山商业文化中心区东区未来将建成二十一世纪最具现代化气息，深圳最大纯滨海住宅区。项目在南山商业文化中心区景观绝佳地段，优势不言而喻。伴随南山区发展、西部通道建设，和周围地域计划开发不停完善，该区升值潜力将日益显现。2、濒临深圳湾，海景资源丰富项目东面紧邻深圳湾，空气质素好，环境优美，永享无敌海景。是项目标独特优势和卖点。3、高尚滨海大小区初具规模项目周围已初具规模著名楼盘有：蔚蓝海岸、招商海月、浪琴屿、蓝月湾畔、创世纪滨海花园、保利城、西海湾花园等。这些楼盘优质小区形象深入人心，在南山以至深圳全部含有相当著名度。高尚滨海小区已初具规模。这对二次置业者将产生极大吸引力。4、相对邻近楼盘，本项目标位置是小区组团内最好本项目东面和海相邻，北面和计划中展览中心一路之隔。南面是平静高尚住宅小区，道路通畅而不嘈杂，配套齐全而不靠近。视野开阔无遮挡。在小区组团内位置优势很显著。5、新古典建筑风格，半围合布局，庭院式组团，中式园林在片区独树一帜项目采取半围合式布局及庭院式组团，像一个巨大四合院，营造了传统亲和力和私家尊贵感觉。为住户提供了良好交流空间和平台，表现了以人为本计划理念。将温馨、舒适提升到最高层次。本项目建筑风格独特，计划以自然为本色中式悠闲庭园。使生活在本小区住户能够放松心情，陶冶性情。本项目标独特风格将成为中心区楼盘中一道亮丽风景。6、实用性强、利用率高中式功效性水景园林现在市场上楼盘园林设计大部分是以满足观赏为主风格性园林，实用性不强，可利用率低。本项目发展商一改传统作风，为用户实际利益着想，将小区园林计划成为实用性强功效性园林。这种体贴入微园林计划将成为本项目标独有卖点，获取市场认同。7、户型结构合理，南北通透，景观优势显著项目标户型设计空间感强，住户活动空间大，功效独立，开放空间和私密空间分离，项目座北向南，所以户型大多南北通透，采光良好。兼之项目近海，住户将享受清新、洁净自然风，这在深圳是比较少见一个优势。8、“街坊式”会所，利于使用及自由沟通本项目计划为“街坊式”会所，便于人和人之间沟通及使用。同时，其“分布式”排布，不会因人流集中而喧闹，业主可在宁静中品味高雅悠闲生活。是本项目人本主义又一表现。9、花园式半地下车库，阳光车道，自然为本，体贴入微本项目将园林绿化引入地下，采取地库