编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第PAGE32页共NUMPAGES32页第PAGE\*MERGEFORMAT32页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT32页浙江临海项目策划报告.doc浙江临海项目策划报告前言本案在总体思路上,以市场化运作为手段，以项目设计为指导,通过合理的营销运作，使项目利润最大化，并有效提升开发商的综合品牌实力,从而推动项目的二期开发。在项目允许的成本投入范围内，创建一个具有一定品牌形象的高尚住宅精品社区。使产品以独特的个性与竞争力领先市场，被消费者广泛接受，并产生身居其中的荣耀感。在市场上形成购买风景，成为区域内新时代住宅产品的代表。目录一、市场分析····················3二、项目SWOT分析···············8三、目标客户群分析·············15四、品牌定位概念···············21五、品牌概念传播···············30市场分析综观桃渚目前的房地产市场，商品房住宅产品开发几乎一片空白，现有住宅品质及开发理念相对滞后，人们对房产品的认识大多也处于初级阶段。但随着人们生活水平的提高，同时也受到周边市镇地区房地产开发形势的影响，人们对自身的居住环境也提出了更高层次上的要求，市场呼唤与时代接轨的房产品的诞生，以满足人们改善居住条件的迫切期望。以下我们将具体描述本案所处的市场背景环境。区域房地产总体市场状况目前桃渚的房地产市场尚处于相对初级阶段，人们现有的住房条件较落后，主要以自建房或者是单位集资房为主,自建房主要以沿街直落式商住的形式存在。目前桃渚的房地产开发主要集中在三角路一带，这里是桃渚民居集中区域,并且也是桃渚的商业中心,但是尚没有相对成型的现代住宅小区出现。住房综合质素普遍较低，设计落后。现有商品房的开发商数量较少,竞争力有限,具备综合开发能力的开发商屈指可数，且运作理念上较落后。市场需求面层次不高，市场培养有待时日,无法形成供应与需求的互动发展,这也造成目前市场发展的层次不高。市场上商品房供应为数不多,价格在1600元/m²左右。当地居民祖上以出海捕鱼为生,至今还保留着不少传统产业,于居住观念上比起其他地区稍有不同,但是也有利于新事物的开发进入。竞争性分析桃渚现有楼盘开发量较少,还没有形成明显的竞争格局,房地产市场也没有形成气候。其中最近开发的“桃渚府前海山商业街”相对来说稍具规模。此项目由临海市海山房产开发。位于东洋大道东侧,为多层住宅,底层为沿街商铺其住宅均价在1600元/m²左右,目前已经预定完。结合项目分析如下目前桃渚住宅开发规模很小，本案只须稍加提高开发品质就能处于相对有利的竞争态势。从桃渚府前海山商业街销售形势上看，销售形势甚为乐观，可以看出桃渚当地的居民对于商品住宅的消费意识正在觉醒。另一方面说明桃渚目前所拥有的市场分额不大，但可以估计潜在消费的需求量很大。根据当地经济发展状况来看,当地具备购房消费能力的人群已经初具规模,但是更多地还呈持币观望状态，等待更具吸引力、更符合现代居家理念的新型产品的出现。本案在体量上应具备了规模型楼盘的开发实力，但从消费层面上讲，只立足于桃渚这一单一市场显然还是不够的，其目标消费群应涉及到周边乡镇，从而也扩大了本案的竞争范围。目前在周边乡镇具备相应品质规模的楼盘为数不少，比如杜桥等地,开发量增长较快,且开发商都具备较强的开发实力，相对来说这些乡镇的房地产开发态势走在桃渚之前。这将引起本地购买者的流失。但是从另外角度上说,这些乡镇的开发培养了一批炒房客,他们四处游动,肯定会介入到本项目的炒作中来,会给销售带来一定的推动。目前，桃渚的房地产开发尚处于初级阶段，但市场前景已为实力开发商所看好，有待于品质化，社区化的现代化住宅产品的出现。二、项目SWOT分析S——Superiority（优势分析）W——Weakness（劣势分析）O——Opportunity（机会点分析）T——Threat（威胁点分析）由于项目所处地区相对来说市场狭小,优劣势都比较明显,得出切实的SWOT分析,对项目今后的设计规划及营销推广都会产生深刻的影响,此分析统领着整个项目的全程开发。优势分析桃渚首家现代化的精品住宅社区，是桃渚人生活品质提升的里程碑。桃渚首家采用先进的产品设计理念，为桃渚人倾力打造的精品楼盘。首家拥有大型中心花园的高尚社区，并聘请专业设计院进行景观设计的社区。桃渚首家拥有封闭式管理的高尚住宅社区。项目交通优势明显，临近东洋大道。桃渚镇政府和桃渚