第六章房地产企业房地产企业是房地产经济活动投资主体、市场主体和微观基础，房地产企业实际经济行为直接影响整个房地产经济能否健康发展。本章关键从四个方面分析房地产企业，一是叙述房地产企业性质、特征和房地产企业制度；二是对房地产企业组织结构情况进行研究；三是分析房地产企业资金循环周转和资金运作；最终研究房地产企业发展战略。第一节房地产企业特征和企业制度一、房地产企业性质房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目标进行自主经营、独立核实经济组织。通常是根据房地产企业经营内容对其进行划分，如常见房地产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业等，本处所指房地产企业以房地产开发企业为主，兼及其它类型。从全部权角度来看，在多个经济成份并存条件下，中国现阶段房地产企业性质划分为全民全部制企业、集体全部制企业、私营企业、股份制、外资企业等。全民全部制企业是指依法自主经营、自负盈亏、独立核实生产和经营单位。企业财产属于全民全部，国家依据全部权和经营权分离标准授予企业经营管理权。企业对国家授予其经营管理财产负担民事责任。现在，这种类型房地产企业在中国占有相当大比重。集体全部制企业是资产属于劳动群众集体全部、实施共同劳动，在分配方法上以按劳分配为主体社会主义经济组织。股份制企业又称股份，它全部资本分为等额股份，采取提议设置和募集设置方法筹集资本金。出资者经过投资取得对应股份，成为企业股东，按所持股份享受权利并负担有限责任。它属于混合全部制性质。股份合作制企业，是指以企业职员出资为主或全部由企业职员出资组成企业法人财产，是合作劳动、民主管理、按劳分配和按股分红相结合企业法人，其性质是劳动者劳动联合和劳动者资本联合相结合集体经济。私营企业是指企业资产属于私人全部，雇工8人以上营利性经济组织（1988年6月颁布《中国私营企业暂行条例》）。私营企业能够分为独资企业、合作企业和有限责任企业三种。外资企业包含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资企业（简称“三资”企业）。中外合资经营企业是指中国企业、企业或其它经济组织和外国企业、企业或其它经济组织及个人根据中外合资经营企业法要求，在中国境内共同投资、共同经营，并按投资百分比分享利润、分担风险及亏损企业。中外合作经营企业是指中国企业、其它经济组织和外国企业、其它经济组织或个人依据相关法律在中国境内设置，依据协议联合经营企业。外商独资企业是指依据外资企业法在中国境内设置，全部资本为外国投资者所投入企业。改革开放以来，中国确定以公有制为主体、多个经济成份共同发展方针。房地产经济一样出现了公有制实现形式多样化和多个经济成份共同发展局面。10月党十六届三中全会公布了《中共中央相关完善社会主义市场经济体制若干问题决定》，指出：“要适应经济市场化不停发展趋势，深入增强公有制经济活力，大力发展国有资本、集体资本和非公有资本参股混合全部制经济，实现投资主体多元化，使股份制成为公有制关键实现形式。”《中共中央相关完善社会主义市场经济体制若干问题决定》，人民出版社10月第1版，。按这个精神，房地产行业作为竞争性行业，独资国有企业要逐步转制，大量改制为混合全部制股份制企业，同时还要大力发展民营经济，使混合全部制成为公有制关键实现形式。现有国有房地产企业，要根据建立现代企业制度要求，深化改革，实施企业制改造，资产重组，加强科学管理，提升资本运作效率，尤其是要提升集中度，发展含有国际竞争力大企业和大企业集团。二、房地产企业特征和类型（一）房地产企业特征受所经营产品和服务特殊性影响，同其它行业企业相比较，房地产企业有以下几方面特征：1、经营对象不可移动性不管是房地产开发企业、中介服务企业还是物业管理企业，它们经营对象全部是不动产，含有固定性和不可移动性。这种特征使房地产企业在经营活动中受其影响十分巨大，受周围环境影响较大，经营绩效和所处区位情况关系亲密。因为通常商品属于动产，含有实体流动性，能够随时在地域之间，甚至是不一样国家之间进行流动，所以通常面正确市场竞争范围比较大，在不受一国对外贸易政策、国家安全等贸易壁垒影响条件下，竞争范围是世界性，企业要依据国际市场情况进行决议，国际市场环境发生改变会对这类企业产生直接影响。而对于房地产企业来说，不动产不含有实体流动性，房地产企业提供产品不可能移动，相关房地产服务也附着于固定房地产上面，所以其面正确市场竞争范围较小部分，关键是当地市场，当地市场供求关系及其改变趋势对房地产企业经营绩效至关关键。另外，因为房地产产品价值量大，资产转移需要经过较长时间，从而使市场竞争关系无法充足展开，受制于此，房地产企业经营成功关键在于把握当地市场需求。2、业务形态服务性不管房地产开发企业、房地产中介咨询服务企业，还是物业管理企业，从其业务活动性质