养老地产的定义:养老地产发展机会挖掘:养老地产开发的8大核心战略问题：研究框架：part1：养老地产概论概念差异性发展养老院代表案例：医护型养老院老年公寓代表案例：台湾老年公寓养老社区代表案例：CCRC社区CCRC社区参考点：①.国内养老地产的开发模式“候鸟式”养老广东邦家公司也正在广州、长沙、海南、青岛等地选址，拟大批量购买别墅群，筹建“候鸟式高端社区养老院”。”度假养老基地“模式超凡生态农业园占地万亩，可按照一定的比例划分，彼此间既有不同，又有关联。其中3000亩用于生态农业，4000亩山坡地用于养老地产开发，另4000亩用于综合开发。超凡生态农业对这部分物业持有运营，出售使用权。“反按揭”即老人同意后，将老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租换租)。数据来源：策略研究周报有弹性的设置土地开发控制模式!乡镇单位主办，海淀区民政局直接领导和管辖成功点4：针对老年人需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等形成多元产业集群构筑复合型社区.典型案例：出售与持有相结合盈利模式企业营利型养老地产开发现状：社区农庄：在社区内开辟可以耕种的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作，很多老人非常喜欢这种农家乐的感觉所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。整体功能设计包括：CCRC社区、养生（酒店）公寓、主题质量特征：老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费。主要分布区域：目前，以北京、上海的养老地产发展最为成熟营利性养老地产供应不足:国内开发的养老地产较少，做得成功的更是凤毛麟角。社区创办老年人日间服务中心房屋置换、出租原有房屋租住社区等方式。国内的CCRC社区②.国内养老地产的盈利模式典型案例：出售与持有相结合盈利模式③.住宅建设与社区管理建设相结合模式客户群“以租换租”的形式社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立型老年公寓的费用；“以旧换新”的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些“差价养老”的方式，老年人不仅可以实现人住，还能为自己或后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。“倒按揭”在发达国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老年公寓中的住宅后，与与公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均寿命之后，与公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归等处置。这种“倒按揭”的做法实际上还含有人寿的意义。问题part2：国内养老地产市场分析有少量相关，但还缺少支持。人口的发展状况居住模式地产现状1、大都市郊外模式：以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。2、古镇开发模式以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。3、山地养老模式以黄山、武夷山、庐山为代表。4、热带、亚热带避寒模式：三亚独特的模式。国内养老地产的物业管理方式趋势适合中国养老地产发展的创新手段：part4：发展前景分析中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。无疑，养老地产是相当有前景的，市场需求也是不可抑制的。机会点一机会点二机会点三机会点四part3：产品打造①.构建开发商、商、运营商角色分离的金融生态②.六大核心要素，打造成功养老地产③.产品设计原则区位：北京顺义区潮白河畔定位：“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”规模：总建筑面积70万平方米物业类型：独栋别墅、联排别墅、中式四合院、公寓客户来源：主要来源北京别墅①东方太阳城医院（一级综合性医院）②东方嘉宾国际酒店，五星级标准③大型超市进驻，商业一条街④康体中心，各类球馆、温泉游泳池⑤5万平米太阳会所，商务会议，餐饮休闲⑥汇佳幼儿园①约2000亩潮白河②近10万株原生树③近20万平米社区生态湖④75万平米运动休闲绿地⑤节能环保的水源／地源热泵系统⑥高达4000个/立方厘米负离子含量，绿色生态系统，可比海滨、森林开放太阳城医院：专业医师和设备、由北京市老人病研究中心选派、定期体检，提出保健计划、专业急救中心、全覆盖的应急呼叫系统。规模化：随着市场的进一步发展，质高价低的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化。形成多元产业集群构筑复合型社区.养老地产金融生态中风险收益分解与匹配养老地产金融生态中风险收益分解与匹配未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。典型案例：出售与持有相结合盈利模式时限特征：老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数。国外较多：SASAKI设