不動產證券化專題研究第十次上課紀錄時間：2003/12/1216:00~19:00演講題目：不動產證券化相關稅務討論演講人：吳偉臺博士（國立政治大學會研所兼任助理教授、資誠會計師事務所合夥人）紀錄:黃佳鈴出席人員：張金鶚、林秋瑾、廖仲仁、江穎慧、周美伶、林育聖、詹任偉、陳祥銘、陳憶茹、李泓見、曾建穎、李泓見、洪式韻、朱芳妮、彭芳琪、章定煊一、不動產證券化之基本概念不動產證券化即將不動產由原先僵固性之資產型態，轉化為具流動性之有價證券型態，以充分結合不動產與資本市場之特性(亦即將固定之現金流量包裝後向投資者出售)。運用募集自社會大眾之資金進行不動產專案管理處分計劃，並藉由專業不動產管理機構的協助，進行不動產管理處分。二、不動產證券化之架構就台灣目前的不動產證券化之架構與其他國家情形皆很相似，而日本於１９９５年開始有證券化相關產品，於２０００年開始有REITs的產生，在韓國於稅務除列計算上有offBalancesheet與TrueSale情形。我們都知道稅計算會影響到現金流量，而不動產證券化亦產生現金流量，來作為分配給投資人報酬之依據，而就目前不動產之固定性，可減少其現金流量之不確定性，但其信評結果及稅務亦會影響其現金流量。就目前不動產證券化條例所採取之架構為不動產投資信託及不動產資產信託。（一）不動產投資信託(以「資金」為核心之不動產投資信託(REIT))：募集「投資信託基金」用以投資不動產開發。在國外，較強調不動產投資信託，但就目前台灣之情形其可行性較小。目前不動產投資收益以A級來看，其報酬率於５﹪以下，要靠不動產來獲益其實不易的，除非在市場景氣之時，所以目前並不重視不動產投資信託。（二）不動產資產信託(以「不動產」為核心之不動產資產信託)：針對「特定不動產」向投資大眾募集資金進行開發。資產信託似Asset-backedSecurity，如國外的融資型例如借新債還舊債，其收益穩定，且以里昂證券為例其信評為DoubleA，但其分配於投資者之報酬分配為２﹪左右，故其於台灣會較受歡迎。三、我國不動產證券化條例簡介---以不動產資產信託為例（一）九十二年立法院臨時會經三讀通過之重大立法變動１．將得證券化之不動產，限於「已有穩定收入」之不動產及不動產相關權利(第十七條/第三十條)，換言之，將證券化之標的限於已開發完成之不動產及不動產相關權利，而排除透過募集資金以開發不動產之類型。＊但於不動產證券化條例草案中，原規定是准予投資於新開發案，但於韓國之規定為不可投資於新開發案，即規定其投資案之收益為穩定之收益，若就草案之規定於韓國規定比較來看，台灣規定較鬆，但台灣最後仍將此項規定刪除，所以目前並無差異。２．變更不動產證券化之課稅方式，例如將信託利益由合併課稅改為分離課稅(第五十條)。＊此部分之規定，就投資人之角度而言，是有利於投資大眾的。＊分離課稅之規定於日、韓亦是如此。３．相關子法如募集準則等，可能尚須3至6個月方能完成制定。（二）可進行不動產資產信託之標的不動產資產信託可進行不動產資產信託之標的如下：１．已有穩定收入不動產之所有權。２．已有穩定收入不動產之地上權。３．其他經中央目的事業主管機關核定已有穩定收入不動產權利。＊不動產信託標的物上抵押權設定之處理：不動產業主應先將該抵押權登記塗銷；或檢具抵押權人於資產信託存續期間不行使抵押權之同意書予受託機構，該文件於申請核准時即應提出。（三）委託人(不動產業主)之債權人保護程序委託人應提供債務明細之書面文件予受託機構；及委託人應定一個月以上期限，公告債權人於期限內聲明異議，並將聲明異議之文件交付予受託機構；且前開程序應於向主管機關遞件以前完成。須注意委託人之債權人，依據信託法第六條規定，得主張撤銷不動產證券化之信託讓與。＊信託法第六條規定：信託行為有害於委託人之債權人權利者，債權人得聲請法院撤銷之。＊於法令適用上須注意，若不動產證券化條例及金融資產證券化條例均未規定時，應參考信託法之規定。（四）不動產資產信託受益證券之募集發行１．募集之方式（１）公開募集。（２）私募。＊受益證券之公開募集及私募，均應向主管機關辦理申請核准或申報生效程序，主管機關之審核程序、核准或生效要件等相關事項，將由主管機關另訂辦法，其中可能涉及之機關包含財政部、中央目的事業主管機關及證券暨期貨管理委員會。＊在台灣，除里昂證券外均為私募。＊就目前法規之規定其募集方式為私募時是否需要信評呢？就私募而言，其是否需要信評為視情況而定，而公募則一定要信評。但在目前台灣實務上，其私募者都有信評。２．受益證券應為記名式，其轉讓應以背書及交付方式轉讓。此外，受益證