深圳市长城物业管理股份有限公司SHENZHENGREATWALLPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTDPropertyConsultantDepartment金融服务区物业服务方案CCPM/JRFWQ2008编制：审核：批准：日期:深圳市长城物业管理股份有限公司潍坊分公司金融服务区管理处目录1.0项目基本情况2.0管理处愿景、使命和主要绩效目标3.0项目分析管理处的人力资源配置5.0物业管理日常运作5.1客户服务5.2入住及装修管理5.3安全管理5.4停车场管理5.5消防管理5.6保洁服务5.7园艺养护5.8共用设施设备管理5.9社区文化5．10标识系统的管理6.0财务管理7.0供应商管理1.0项目基本情况1.1项目概况项目名称金融服务区座落位置潍坊市胜利东街与潍州路交汇处占地面积（M2）12630.80容积率6.22绿化率33.18％总建筑面积（M2）257267.20可收费面积175389.64M2绿化面积4000M2竣工时间2007.12.30入住时间2008.03.26发展商简介设计商：潍坊市建筑设计研究院有限责任公司发展商：潍坊置城实业有限公司建筑商：烟台园城建筑有限公司住宅面积（M2）小高层公寓（2）栋（47700）M2写字楼（80485）Ｍ２（31）层，共（2）栋（22202.3）Ｍ２（18）层，共（1）栋商业面积（25000）Ｍ２（3）层，会所（M2）无功能配置未接管停车场停车场共（2）个；其中地下停车场共（1）个，地上停车场（1）个，垃圾站无化粪池未接管水池（箱）未接管燃气公寓内无燃气，只有商场有燃气空置房情况未入住无法提供数据1.2主要设备设施情况（未接管）序号设备设施名称品牌型号数量规格安装位置购置时间生产厂家……1.3物业管理用房清单（尚未确定完毕）序号房屋类型位置面积（㎡）原设计用途租金备注1管理处办公室2客户服务中心E座一楼60未交付3职员宿舍4职员食堂5消防控制室6保安监控室7库房8维修操作间9保安岗亭…………合计1.4项目房屋本体、设备设施遗留问题因本金融服务区还未交房，所以暂无发现遗留问题。2.0管理处愿景、使命和主要绩效目标：2.1管理处愿景:2.2管理处使命：2.32008年度主要绩效目标：指标名称费用收缴率预算执行率管理责任事故顾客满意度职员满意度指标值95％95％080％80％3.0项目分析3.1客户群体分析根据金融服务区的房屋类型及结构性划分客户群体主要为：1、经商人士居多；2、年轻人士及单身白领居多。3.2客户需求分析因本项目暂未交付业主，但根据分析，业主可能会对代洗衣物、代送桶装水等便捷服务有大的需求。3.3项目管理的重点及难点分析根据1月26日交房时，业主的反应，体现出金融街业主有很强的维权意识与能力。同时，有过这一次“战胜开发商”的经历，将为其以后的维权行动提供经验和合作基础，鉴于此，我公司更应诚惶诚恐，处事周全，尤其要注意法律符合性以及合同的有效履行，避免服务工作出现“硬伤”，而成为业主维权、投诉的理由。同时1月26日入伙过程中，有不少业主发难物业公司，指责物业帮地产将“不合格房屋”交付业主，助纣为虐，为此，下一步要注意摆正地产与业主的关系，同时，应客观地对待问题，避免与业主对立。并作好宣传与引导，让业主更多更准确地了解物业公司的性质。重点分析：工商银行作为我们的大客户，要准确地把握客户需求。4.0管理处的人力资源配置4.1管理处组织架构图金融服务区管理处组织架构图管理处副经理管理处经理综合事务部客服管理部工程管理部安保管理部环境管理部人力资源编制计划金融服务区管理处人力资源定编计划职位编制（人）总编制（人）一阶段（预计为2007.12—2008.02）二阶段（预计2008.02-2008.12）一阶段二阶段管理处经理（兼）副经理（兼品质主管）（1）经理（兼）副经理（兼品质主管）（1）11综合事务部主管（兼训练主管）（1）行政事务助理（1）财务助理（1）司机（1）勤务助理（2）主管（兼训练主管）（1）行政事务助理（1）财务助理（1）司机（1）勤务助理（2）66客服管理部客服主管（1）客服助理（7）客服主管（1）客服助理（11）812工程管理部主管（1）工程专员（1）技工（15）主管（1）工程专员（1）技工（26）1728安保管理部安保主管（1）护卫员（56）安保主管（1）护卫员（84）5785环境管理部环境主管（1）保洁员（36）环境主管（1）保洁员（64）3765总编制职位数：18个12