【核心能力培养】能使学生从实体和程序上灵活处理物业服务的综合性物业纠纷。【具体教学目的】能熟悉物业管理相关法律责任；掌握物业管理纠纷的处理原则和方法。【教学重点】运用法律知识处理物业管理纠纷。【教学难点】灵活处理物业管理纠纷。一、纠纷的起因二、纠纷的处理三、民事侵权案例分析四、物业综合案例分析一、纠纷的起因1、起因于合同的纠纷2、起因于侵权的纠纷3、起因于行政的纠纷行政责任4、刑事纠纷刑事责任二、纠纷的处理：1、协商2、调解（民间、行政、司法调解）3、行政裁决和行政复议4、仲裁5、诉讼要注重调解；在重视证据和举证责任三、物业管理民事侵权案例【案例一】：【案例一提示】：【案例二】：【案例三】：【案例四】：【案例五】：【案例六】：（一）推定过错责任（二）无过错责任（二）无过错责任3．环境损害责任我国《民法通则》第124条规定，“违反国家保护环境防止污染的规定，污染环境造成他人损害的，应当依法承担民事责任。”致害者的民事责任不得以其主观上无过错而免除．但根据《海洋环境保护法》、《水污染防治法》等法规的规定，环境损害的发生系由(1)战争行为，(2)不可抗拒的自然灾害、(3)第三人的故意和过失等造成的，致害者的行为与环境损害之间不存在因果关系，可以免予承担赔偿责任。4．饲养动物致人损害的责任。我国《民法通则》第127条规定。“饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任。”这即是一种无过错责任。如果损害系由受害人的过错造成的，动物饲养入或者管理人不承担民事责任，由于第三人的过错造成的，应由第三人承担民事责任。5．无行为能力人，限制行为能力人致人损害的责任。我国《民法通则》第133条规定无行为能力人，限制行为能力人致人损害的，由监护人承担无过错责任。但同时又规定减轻情节，即“监护人尽了监护责任的，可以适当减轻他的民事责任。”我国《民法通则》第123条规定，“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。”补：雇主责任在工作期间和工作场所内,因工作原因受到事故伤害.在工作期间和工作场所内,从事与工作有关的预备性或收尾性工作受到事故伤害的.在工作期间和工作场所内,因履行工作职责受到暴力等意外伤害的.患职业病的.因工作外出期间,由于工作原因,受到伤害或发生事故下落不明的.在上下班途中,受到机动车事故伤害的.法律、法规规定应当认定为工伤的其他情形。（一）在工作时间和工作岗位，突发疾病死亡或者在４８小时之内经抢救无效死亡的；（二）在抢险救灾等维护国家利益、公共利益活动中受到伤害的；（三）职工原在军队服役，因战、因公负伤致残，已取得革命伤残军人证，到用人单位后旧伤复发的。四、物业综合案例分析【案例一】：某市海湾区一住宅小区内有一幢楼名叫某楼，该楼共有30户业主。其中一顶层业主张某因经营需要在该楼屋面长期堆放物品，造成该楼屋面渗雨，落水管道堵塞，致使其他顶层业主屋内渗水，天棚及部分墙面面层装饰污损、剥落。某日大雨过后，因渗水使某业主电器短路被烧毁。众业主要求张某对渗水屋面进行修理，疏通落水管道，并对屋内被毁面层装饰及被毁电器予以赔偿。张某则以屋面属大家共有、人人都可以使用不由，拒绝修缮和赔偿。经房屋质量管理部门鉴定，该楼屋面渗雨，确属张某在屋面长期堆放重物，造成屋面产生裂缝和落水管道堵塞所致，于是，众业主将张某告到人民法院，请求法院保护合法权益。法案如何处理？【案例二】：方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管理,做到了环境清洁卫生,公共场地每天清扫,无乱堆乱放,下水道通畅,公共用水池定期清洗;保安人员24小时值班,巡逻;公共配套设施维护良好,水,电,消防设施保障有效.经过方圆物业管理公司一年的努力,小区内绿地覆盖由原来的20%提高到26%,园林绿化维护良好,增加了社区活动场所,开展了正常的社区文体活动,因此,方圆物业管理公司向流连花园业主委员会提出:物业管理费由原来的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元,但遭到业主委员会的拒绝.请问:方圆物业管理公司的要求是否合理你有什么建议？【案例三】：为了配合政府的市容美化和夜景灯光工程，经政府主管部门的批准，物业管理公司在其所管理的大厦的三楼平台上，设置了一座大型的灯光广告招牌出租。在处理广告招牌的租金中，物业管理公司与该大厦的业主委员会发生了纠纷。为此业主委员会向人民法院起诉物业管理公司设置广告招牌的行为侵害了业主的合法权益，要求拆除招牌。【案例四】：上海某一住宅小区的绿地上有一两棵桂花树，每年九、十月份，醉人的芳香四处飘溢。但去年秋天，丹桂满枝的景象却突然间消失了。住房们到处打听绿地上那两棵树怎么不见了。经调查得知：桂花树已被物业管理单位私下迁移了。此举引发了众怒，小区的居民纷纷指责和执迷