房地产销售行为中的法律问题与风险防范探讨总则鲜活的风险案例◆分则货款回收风险防范货款回收风险防范广告宣传资料的合法性介绍说明阐述的恰当性认（定）购意向协议（合同）的规范填写缔约阶段易形成法律风险的可能情况及应对措施名词解释：“如意”的意在法律术语谓之意思，即出卖人与买受人达成的一致意见，具有法律意义即法律效力；所谓不“如意”代表不能实现合意之目的包括时间上不能完成或程度上不能完整完成。●付款方式的精准表达包括数字的大小写要求准确一致、付款时间界定的精准要求是X年X月X日前并要查看最后付款日是否为非工作日；●银行按揭购房若不能办理或不能“如意”办理若非出卖人的责任，其法律后果应由买受人承担，该条款须谨慎对待并予以明确认定；●面积误差的处理原则在文本合同中有既定的内容，但销售人员仍须熟悉了解相关法规对面积误差的处理标准与处理依据。切记：专业才能赢得赞许与信任！●产权证等证书的办理时间与办理条件的明确界定，若不能办理或不能“如意”办理的责任归属，道理同上。但置业顾问仍须掌握办理证书的专业知识，知道办理程序与正常的办理时间以及所需的法律手续。办理证书的责任主体在买受人，出卖人只须承担协助之责，但现实交易中责任主体恰恰移位。销售人员仅可明白其中道理切不可大肆宣扬以免影响购房人的购房信心；（法律依据：《城市房地产开发经营管理条例》（第33条）、《商品房预售管理办法》（第34条）、）●及时办理商品房预售抵押登记既是维护买受人权益的有效手段也是保障开发商利益的风险规避屏障；以防止因买受人其他债务导致标的房屋被查封变卖而引起的借款银行向开发商索债的损害后果；●房屋交付时间的原则性界定与可能性允诺：对标的房屋的交付原则性界定以公司审核确定的时间为准；即使是可能提前交房，也须以公司讨论一致达成的时间做出不确定的允诺，严禁为达成交易而不顾原则的随意性允诺；●前期物业服务合同与房屋买卖合同签订的同时性，避免非善意买受人以此为理由提出解除合同；履约阶段法律风险防范与预警提示☆买受人未能依约付款（包括不按时付款或不能结清应结清款项），不管使用电话催收还是邮寄催告函或上门催收，均应保留催告或催收依据，这是维护正常的交易秩序也是保护自我权益的必要手段，更是减少诉讼防止败诉的有效法律手段；☆同理，买受人未能及时提供有效的必要文件资料包括身份证结婚照等必要证件的，实施催告时同样需要保留证据，对于顺利办理所有权土地使用权证书或银行按揭都是必要的，更能防备解除合同或赔偿等无理诉讼；☆争议发生时的处理原则与方式：争议是正常的，没有争议是不可能的。所以发生争议时要有一颗正确对待的平静心、细心、耐心，以服务为宗旨不可变，以积极解决为基本要素，以坚持原则为唯一核心，这里所谓的原则就是保障公司利益的各项合同、协议与签署的所有资料，包括留存的维护公司利益的各种依据或证据。要善于借力打力，合理利用公司有效资源包括同事领导的协助帮助，以达成客户基本满意不出问题为最高标准。☆房屋交接手续的齐备：包括要给予客户的所有手续资料物件须是齐备的，应由公司存档的合同协议承诺书等书面文件须有客户的签字盖手印，多页文件须有骑缝章或骑缝手印或骑缝签字，向客户发放的任何法律文书（合同协议函告等均系法律文书）或钥匙门卡等任何物件须有客户签收的依据存档。温故知新----串烧