济南市物业管理措施第一章总则第一条为加强本城市物业管理，规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业管理企业正当权益，提升城市管理水平，依据相关法律、法规要求，结合本市实际，制订措施。第二条本措施所称物业，是指已建成并交付使用城市各类住宅、非住宅、公共建筑和相配套设施。本措施所称业主，是指物业全部权人。本措施所称非业主使用人，是指物业承租人和实际使用物业其它人。本措施所称物业管理企业，是指依法设置，以物业管理和服务为经营业务，并含有企业法人资格经济组织。第三条本措施适适用于本市市区范围内城市物业管理。本市市区范围内住宅小区必需实施物业管理。物业管理区城具体范围由市物业行政主管部门划定。第四条市房产管理部门是本市物业管理行政主管部门。各区房产管理部门受市房产管理部门委托负责本辖区内物业管理工作。计划、公安、土地、城建、公用事业、环卫、园林和街道办事处和居发委员会应该根据各自职责，配合市物业行政主管部门做好本市物业管理工作。第二章物业管理组织第五条本市住宅小区物业管理，实施业主大会和业主委员会制度。机关、企机关及商业大厦、写字楼等单体建筑或专业服务物业管理实施业主委托制。第六条业主大会由物业管理区内全体业主组成。业主人数较多，应该按百分比推选业主代表。业主大会应该由过半数业主出席方可举行。市物业行政主管部门应该每十二个月组织召开一次业主大会。特殊情况经百分之十五以上业主提议，能够临时召开。第七条业主大会行使下列职权：（一）选举、免职业主委员会组成人员：（二）听取、审议业主委员会工作汇报，监督业主委员会工作；（三）经过和修订业主条约；（四）改变和撤销业主委员会不合适决定；（五）决定聘用或解聘物业管理企业；（六）决定物业管理其它相关事项。第八条业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会由七至十一人组成，设主任一人、副主任一至二人。任期两年。业主委员会组员能够连选连任。业主委员会应该自选举产生之日起十五日内到市物业行政主管部门登记立案。第九条业主委员会关键职责：（一）负责选聘物业管理企业，和物业管理企业签署物业管理聘用协议；（二）监督物业管理企业物业管理情况；（三）听取业主和非业主使用人意见和提议；（四）配合物业管理企业落实各项管理方法；（五）业主大会给予其它职责。第十条市物业行政主管部门应该定时组织业主委员会召开会议。业主委员会作出决定应该经全体组成人员过半数以上经过。第三章物业管理企业第十一条成立物业管理企业应该含有下列条件：（一）有企业名称、章程和固定办公场所；（二）有健全组织管理机构和一定数量专业技术及管理人员；（三）含有管理建筑面积一万平方米以上物业能力；（四）有三十万元以上货币注册资金；（五）法律、法规要求其它条件。第十二条物业管理企业必需依法登记，取得法人资格，并依据相关要求取得《物业管理企业资质证书》后，方可从事物业管理工作。第十三条申办《物业管理企业资质证书》，须提交以下资料：（一）物业管理企业资质审查申报表；（二）法定代表人证实书和身份证实；（三）管理章程、以营场所证实及资信证实；（四）各类专业管理人员资格证书或证实文件；（五）其它相关文件、资料。第十四条外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动，应该到市物业行政主管部门办理注册登记手续。第四章物业管理服务第十五条物业客理企业接收委托从事物业管理服务，应该和业主委员会或业主签署物业管理聘用协议，并自协议签署之日起十日内报市物业行政主管部门立案。第十六条物来管理聘用协议应该包含以下内容：（一）物业管理服务项目、范围、内容及费用；（二）双方当事人权利和义务；（三）管理服务要求和标准；（四）协议期限；（五）违约责任及争议处理方法；（六）当事人双方约定其它事项。第十七条物业管理服务事项应该包含下列内容：（一）房屋共用部位、共用设备使用、管理、维修和更新；（二）电梯、二次供水等设施运行服务；（三）搜集生活垃圾和清扫保洁环境；（四）帮助公安机关搞好物业管理区域公共秩序及安全巡查工作；（五）物业管理区域内车辆行驶及停放秩序管理；（六）物业管理区域内公共绿地及公共基础设施养护管理；（七）物业客理聘用协议确定其它事项。第十八条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等市政公用设施管理单位，能够将本单位专业服务事英，委托给物业管理企业实施统一服务。不实施委托服务，相关市政设施管理单位应该服务到户。第十九条选聘物业管理企业，应该采取公开招标或邀请招标。采取公开招标，招标工作由市物业行政主管部门组织实施。第二十条业主委员会聘用物业管理企业后，原管理单位或部门应将物业管理相关工作移交给新物业管理企业，并提供包含物业管理相关档案资料。第二十一条物业管理企业被聘用后，应该和业主和非业主使用人签署服务协议。服务协议包含下列关键内容：（一）物业管理服务内容；（二）双方权利和义务；（三）费用标准和交纳期