1、技术指标规划用地面积1.83万㎡，容积率4.12，地上建筑面积7.56万㎡，其中：住宅建筑面积6.04万㎡，网点建筑面积1.51万㎡，地下建筑面积1.8万㎡（约360个停车位）。2、销售计划项目销售期预计从2012年到2013年，共2年。3、主要经济指标项目启动资金约2.95亿元，由中铁九局沈阳房屋开发有限公司与合作方皓翔公司按双方约定的投资比例（6：4）共同投入，2012年通过项目销售回款能够满足项目开发建设的资金需求。项目净利润1.725亿元，全投资内部收益率55.61%大于行业基准要求，财务净现值npv12932.85万元大于0，项目投资回收期1.42年，预计2012年11月收回成本，是典型的“短平快”项目。根据中铁九局房地产板块“十二五”规划的具体要求，结合沈阳房屋开发公司2011年必保完成一块住宅开发地块，在开发过程中解决部分职工住宅需求的目标，中铁九局集团沈阳房屋开发公司通过多渠道考察和调研，及时了解到了皓翔国际花园的地块信息，经与皓翔公司多次沟通，双方已就该项目达成合作意向。项目地处沈阳市沈河区万柳塘路44号，地块周边自然景观丰富，地理位置十分优越，交通便利，配套设施非常完备。项目位于中街、五爱、南塔三大商圈的核心位置，闹中取静，周边环境优美，交通十分畅达适宜居住。我们认为该地块非常适合我局建设干部职工住宅，经大量的市场调研和分析，选定该项目作为解决职工住房问题的重点住宅地块，并及时组织相关人员进行市场调研，编制可行性研究报告。此次调研，我们引进了北京国利地产综合服务机构，结合沈阳地域经济特色及项目基础特质，充分借鉴国内及区域内优势项目进行充分论证，以期得到更加科学、客观、准确的市场判断。本可行性研究报告在北京国利机构的市场调研报告基础上进行相应调整和完善，并重新编制。报告主要提纲一沈河区概况区域特征-沈河区位居城市中心享有钻石商圈美誉，本地块位居成熟居住区内规划调整：10年沈阳实行新的区划调整，将东三环以西，浑河以南，沈吉铁路以北的原东陵区城区部分划归沈河区，使区域潜能获得释放。地铁一号线的开通以及延长线的开工建设使得区域内沿线各项目价值更加凸显。名盘云集：保利花园、保利海上五月花、水晶城、佳和新城等原隶属于东陵区的楼盘因为行政区域的变更使得这些项目整体性价比快速提升，相应的价格也是攀升明显，每年整体均价上涨至少千元左右。房地产黄金板块汇聚住宅产品稀缺市场部分总结二区域房市场供求分析沈河区2010年度商品房供应量为152.85万平，建面套数为15203套。商品住宅供应量为80.84万平，建面套数为8910套。本年度商品房成交量78.84万平，成交套数7686套。商品住宅成交面积55.59万平，成交套数为6016套。区域供需关系分析市场部分总结三区域典型项目分析五矿万泉公元公园雅筑目前周边可类比在售住宅项目仅有沈阳万城的公园雅筑以及五矿集团旗下的精品住宅五矿万泉公元：公园雅筑目前已进入到尾盘销售阶段。五矿万泉公元总四栋，一期①、②号楼2010年12月入市,均价8500，2010年5月22日位于园区内部景观较好的③、④号楼集中入市，主要以公园地产为噱头，配合优质的园林设计以及会所配置，实现其打造舒适型精品住宅的目标。但根据市场的供需状况考虑，目前在售200套销售周期半年左右，不会与万柳塘项目形成正面竞争。区内住宅产品逐渐由中小户型向大户型过度2010年，区位优势特别明显的项目（万科柏翠园、华府新天地等）开盘价格相对于其他楼盘来说上涨趋势明显；目前区域内多以高层为主，高层精装修一般为13000元/㎡，精装费一般为1500元/㎡；非精装高层一般为8500元/㎡。清水洋房一般在9000元/㎡。商业项目一般为15000元/㎡；价格相对于09年整体上涨很多，2011年区域市场继续呈现供售两旺的局面。由于新开发项目稀少，锁定区域的客群多以二手房为目标，但二手房多存在社区老旧、户型较差、使用年限长、居住人群低端生活环境杂乱、小区缺乏有效管理维护等问题。周边区域新建住宅产品的十分匮乏。客户分析-学区房客户、投资客和改善型客户云集总结-未来市场几乎无竞争，项目开发潜力巨大销售价格定位四项目本体分析用地性质：居住商业规划用地面积：18348.2㎡容积率：≤4.12规划总建筑面积：9.36万㎡地上建筑面积：7.56万㎡其中：住宅建筑面积：6.04万㎡网点建筑面积：1.51万㎡地下建筑面积：1.8万㎡土地使用年限：居住50年商业40年项目地址：沈河区万柳塘路44号占地面积：1.83万㎡项目周边环境-成熟区位丰富配套便捷生活1、城市一环内，路网发达、交通便捷；2、几大商圈拥簇，便利生活、闹中取静；3、周边重点学校众多，具明显学区房特征；4、毗邻几大市属公园，环境优雅；5、宗地外廓