公共管理PublicManagement住宅小区物业管理收费难问题研究陆雅芳（南京林业大学 经济管理学院，江苏 南京 210037）摘要：住宅小区物业收费难是目前很多物业公司面临的问题，部分企业甚至陷入了入不敷出的困境，由收费难引发的物业矛盾纠纷也制约着行业的发展，不利于和谐社会的建设。基于目前物业管理收费现状，文章分析了物业收费难的原因，从政府、业主、物业公司和社会团体角度提出了相关对策和建议。关键词：物业费 物业公司 业主 对策分析 中图分类号：F293.33 文献标识码：A0引言与研究。漆国生（2010）从纠纷化解的满意度有所上升，但业主最不满意的地选择性和有效性视角出发，借鉴国外流方仍集中于停车难、垃圾清理不及时、自1994年将新建住宅小区全面纳行的替代性纠纷解决方式（Alternative公共设施维修不到位、纠纷处理不力、入物业管理的规定实施以来，我国物业DisputeResolution，ADR）以探索我国账目不透明等问题，这些问题也是导致管理行业中业主和物业公司的矛盾纠纷社区物业管理纠纷的新型化解机制，并业主拒缴物业费的直接原因。不断，由于物业管理费收缴率低、收费对以非诉讼形式化解物业管理纠纷进行大量的欠费现象引发了业主和物业难问题导致的恶性群体事件频发，造成了有效性研究。[4]邵俊霖、吁帅彪（2012）公司接连不断的矛盾纠纷，近年来各地了不良的社会影响。物业服务质量低下、认为建立物业公司和业主的双向评级机物业管理纠纷案件快速增长，如江苏常业主拒缴物业费的恶性循环问题已经成制有利于相互激励，能够避免因信息不州市法院2015年物业纠纷案件受理数为整个物业服务行业乃至社会关注的焦对称而产生失灵。[5]邱柏棠（2017）针量比2013年上升了93%，物业纠纷案点，是亟待解决的民生问题。因此，探对物业管理收费难的情况提出了一些对件已经成为主要的民事案件类型。物业究住宅小区物业收费难的原因，探索合策，例如可以借助舆论宣传和社区的力收费难题不仅侵害了已缴纳物业费的业理有效的解决途径，对于保障业主合法量，引导业主、业主委员会以及物业管主的合法权益，同时也致使很多物业公权益、改善企业经营管理、促进行业健理企业履行对等的权利和义务。[6]司难以维持运转，直接导致其减少日常康发展以及社会和谐都具有重大的积极物业服务费用的支出，物业服务质量得2物业管理服务收费现状意义。不到保障，更加剧了物业费的收取难度，1国内外研究现状物业费收入是保障物业公司生存和如此形成的恶性循环不仅不利于物业服发展的基础和根本，但事实上物业费收务水平的提高，整个物业服务行业也无在国外，SteveRDoe（2004）从缴率低却成为了困扰很多物业公司持续法得到健康、良性的发展。物业管理与政府治理的角度，研究并提发展的重要问题。据2013年江苏南通3解决物业收费难问题的对策分析出政府应当利用中介服务机构，充分市政协提案委员会组织的南通物业服务[1]发挥它们在社区管理中的作用。Beate及收费情况调查结果显示，以南通市崇3.1政府角度Klingenberg（2008）经过建模研究认为川区为例：该区现有住宅小区384个，3.1.1完善物业管理法律法规租金管制不仅对业主，而且对资产管理其中实行物业管理的有214个，收费率由于相关法律法规的不完善，目前者和承租人都具有预想不到的负面后果，达70%以上的小区占比三成，收费率物业管理中普遍存在住房专项维修资金从而提出应重新探讨和审查租金管制政达50%的占比三成，收费率达40%的使用难问题。《物业管理条例》第12策。[2]TerenceYMLam（2012）研究发小区占比两成，基本收不到费的小区占条规定：业主大会决定筹集和使用专项现收费水平对物业服务质量无显著影响，比一成多。[7]较低的物业费收缴率在很维修资金，应当经专有部分占建筑物总专业维修服务是复杂的，并且和交易成大程度上是由于业主对物业公司提供的面积2/3以上的业主且占总人数2/3以本呈现显著相关性，特别是在物业管理服务不满意而引起的。据2014-2016年上的业主同意。这意味着，假如物业公部门与租户有高度联系的时候。[3]《江苏十大服务行业公众满意度调查分司需动用住宅专项维修资金修缮漏雨的在国内，鉴于我国住宅小区普遍析报告》显示，三年来物业管理服务的房屋，就必须征得2/3以上业主的同意，存在的物业管理收费难的现状，国内众公众满意度指数分别为67.21、70.43、但实际上有些业主根本不在小区居住，多学者在这方面进行了较多角度的探索70.25。虽然近两年来公众对物业服务的或者有些业主认为房屋漏雨是顶楼的事·110·PublicManagement公共管理