www.2238.cn中国最大下载资料网房地产开发房地产开发工程成本控制精细化管理工程成本控制精细化管理www.2238.cn1第一章房地产开发工程成本管理任务、管理第一章房地产开发工程成本管理任务、管理理念和组织分工理念和组织分工••11、新形势下房地产开发工程成本管理的、新形势下房地产开发工程成本管理的新任务。新任务。••22、工程成本管理中的管理理念介绍。、工程成本管理中的管理理念介绍。••33、正确理解、正确理解““省钱省钱””和和““花钱花钱””••44、合理的工程成本控制的组织分工、合理的工程成本控制的组织分工www.2238.cn2新形势下房地产开发工程成本管理的新任务新形势下房地产开发工程成本管理的新任务•随着国家宏观调控的力度不断加大,尤其在房地产领域,“国六条”的出现，造成房地产市场已从“买方市场”向“卖方市场的转变”。房地产市场整个形式不容乐观，由于竞争的加剧，使房地产市场由过去的低投入高产出向高成本低收益的方向发展。例如，我公司在2000年开发的某住宅项目，当时工程建设成本为1500元/平方米，土地成本为350元/平方米（销售面积），楼盘住宅均价为3500元/平方米，商品均价为8000元/平方米，该项目开发一年后即全部销售完，两年后交付使用，利润在7000万元以上；而我公司在杭州2006年开发某住宅项目，经过测算土地成本为5000元/平方米，工程建设成本为3300平方米，开盘价为9000元/平方米，利润较低。•为此，由于形势发生了变化，原先不太计较的工程建设成本变成了关注的重点，如何保证销售品质的前提下控制建设成本，如何在限定建设成本下降低成本、挖掘效益是我们开发商管理部门面对的新问题。www.2238.cn3www.2238.cn4工程成本管理中的管理新理念介绍工程成本管理中的管理新理念介绍••传统的工程管理的思路为：根据设计院图纸组织招标投标，根据最低价原则选择施工单位，并根据现场签证等进行结算。传统的成本管理方法存在：（1）被动式控制成本（2）采取过程或事后控制成本方法（3）没有系统对成本进行控制。造成的结果是“结算超预算、预算超概算、概算超估算”的现象比较普遍，上述管理的误差往往在20%以上。••新的工程成本管理的理念为：工程成本管理是一项科学系统管理工程，采用“全过程”成本管理方法，成本控制应该贯穿在工程建设各阶段，在项目定位、规划设计优化、招投标及工程建设实行各环节做重点控制，并贯彻“精细化”管理的理念，采纳有效实现“防三超”现象，并为项目建设争取更大的效益。新的管理理念体现了“系统控制”、“全过程控制”、“预防控制为主”及“精细化”管理的特点。www.2238.cn5正确理解正确理解““省钱省钱””和和““花钱花钱””•俗话说“君子生财，取之有道”，房产开发商，应该遵循此道。由于市场竞争的激烈，为取得高利润，出现了各种违规和欺诈行为，即损害了广大业主的利益，又影响了开发商的声誉。为做一个可持久发展的开发商，应该正确把握“花钱”、“省钱”的尺度，否则会带来较大的麻烦。•可以省钱的地方为：（1）杜绝不合理的设计浪费。（2）理性地进行市场定位，避免过高的配置。（3）根据发包市场行情，科学合理地确定中标价，杜绝招标中标价过高现象。z应该花钱的地方为：（1）设计费和监理费，不能太扣。（2）项目的配置应该符合国家政策基本要求，如人防、节能设置，否则会影响验收。（3）外立面用材，涉及公司形象的地方。（4）售楼处、样板房，涉及销售形象，需要投入。（5）涉及结构安全、环保、卫生等，应该慎重考虑省钱。（6）容易产生质量投诉的部位和专业分包工作。如外墙门窗工程、防水工程。www.2238.cn6合理的工程成本控制的组织分工合理的工程成本控制的组织分工•由于工程成本管理是个系统工程，为此工程成本管理也不仅仅是成本管理部门的责任，而是全部部门的责任，尤其是营销部、设计部、工程部、材料采购部的责任，比较合理的成本管理控制组织分工为：项目定位营销部门设计阶段设计部门成本优化工程部、招标合同签订成本管理部现场签证把控工程部成本管理部竣工结算www.2238.cn7www.2238.cn8第二章房地产成本管理第二章房地产成本管理““全过程全过程””管理的管理的核心理念核心理念••项目开发阶段的成本估算（根据扩初图纸进行项目开发阶段的成本估算（根据扩初图纸进行项目估算，根据施工图纸进行项目的预算，并项目估算，根据施工图纸进行项目的预算，并确定目标成本基数）确定目标成本基数）••规划设计阶