泉洲新景生活商业广场行销策划方案-策划第一篇项目竞争分析及商业定位策略第一章本案销售和竞争情况分析一、客观地说，本案确实存在一定程度不足：１．大同路商业价值伴随现在拆迁改造，展现下降趋势，商业气氛被大众路、解放路盖过；２．已经开盘部分项目，已经透支了相当一部分购置力；３．项目商业面积大，价位相对较高。二、本案所处竞争形势：本案现在面临竞争有多个层面1．区域地段竞争：解放路上段、大众路、三十六米大街、三远商城、曼哈顿广场、鸿业步行街2．本案周围竞争：曼哈顿广场、鸿业步行街（项目已经销售完成，对本项目没有主观影响）3．沿街店面价格竞争：（具体待深入市调）4．同种营销手法竞争：项目周围两个项目，曼哈顿广场和鸿业步行街，全部采取反租推广手法，但因其容量不大、反租率低，对本案不会有大影响，反而成为本案一个可借之势。第二章本案优弱势反向思索和竞争定位策略能够说，在投资者自发性投资心理中，本案在以上四个层面竞争中全部有一定优势，不过针对投资房地产销售成功关键在于制订游戏规则，具体说以有下多个标准：1．权威性、唯一性、排她性标准：将本案和其它项目区隔开来，给予其完全独立投资指向，为用户制订选择本案考量标准。2．第一营销法则：在密集竞争市场中，必需制造很有统召力产品，而且必需是市场第一次/首先出现。3．见人所未见，为人所未为：在重申第二法则同时，强调市场推导可行性和实施性。4．销售是一场认知战、攻心战：用户购置商品物业在于价值认可和利益满足，项目策划根本性在于为用户制订价值标准（买是什么），以后处理两个问题：现实利到什么程度，好看包装到什么程度。5．以长击短，避实击虚法则：这一点是作为弱势项目，欲取得前几项目标路径。一、本案竞争分析步骤和优弱势转化1．竞争区隔针对独立沿街店面：本案优势在于是一个综合性商业计划，兼容了步行街、沿街店、中型商场、店中店和大型地下商场商业格局。在城市发展过程中沿街店并不是唯一形式，基至不是主流形式，但现在沿街店面仍然是关键商业形态。机会点一：安溪未来商业发展会有较大上升，而影响其快速发展一个关键原因是沿街店面形式太多，而中大型商业空间多半是少数主力店经营，商业业态一旦进化集结，肯定走进中大型商业空间，包含购物步行街、专业商城、中大型餐饮、时尚商场等等。现在安溪现有商场空间，如前所述鸿业步行街、中闽百货、联谊大厦等。针对大商场（中闽百货）、步行街（鸿业步行街）及专业市场（茶叶批发市场），本案优势在于要营造成一个充足整合商业繁荣商业地带周围资源，并对临近街区商业资源尽可能衔接替换商业形体；它集结性是基于区域商业资源，即以地段为基础，而不是如日用副食品批发市场那样行业集合市场；而且本案根本商业形态和空间形式优势在于复合性，从城市发展趋势来看，比如厦门、福州步行街、大型购物中心，最终成熟休闲购物商业形态全部取综合商场、店中店、沿街店、单层和多层商场复合式商业空间，而从现在安溪来看，XX商业广场在商业空间、地段优势上是最为灵活和最为可能，胜过三十六米大街和大众路一线。机会点二：XX商业广场拥有强大商业容量，和其优越地段，再者，本项目是安溪县政府招商关键工程，加之开发商实力等，全部将是本项目成功利好原因。2．销售优势——租约销售，稳定投资收入保障行业集合是需要开发商主动引导，经过对经营商户甄别筛选，形成品类互补、业态互补商业集合，吸引消费者购物，在消费者心智定位中，建立XX商业广场为“一站式购物休闲步行街”商业定位。而从投资性物业而言，本案开发商实力、商业容量、业态计划和地段等原因，全部将是“返租经营”最好确保。加之以返租模式（投资回报）模式，将是本案销售杀手锏。3．一站式购物休闲中心——创建安溪商业新形态安溪县内商业街区，历来全部是人群密集，商业品类经营即使分散，但我们观察安溪其它乡镇消费者消费行为特征，发觉安溪消费者喜爱逛街，乡镇消费者喜爱到县城中心购物，进行比较讨价还价，而商家经营也自觉或不自觉集合竞争，而本案第一次有组织进行商业计划集合，必将成为安溪市民消费购物必达购物场所。现在，安溪新步行街可能出现两条，一是XX商业广场，二是鸿业精品购物广场。在利用步行街概念上，本案应注意以下多个问题：〓加紧主力店招商工作，在招商成功之时，本案应因利借势，确定整体业态计划后，尽早推出市场。〓鸿业精品购物广场项目进度、招商策略全部取得一定成功，合适利用其成功经验，借势引导商家选择XX进驻，从而借力打力快速营造本案招商成功市场认知。从商业计划而言，步行街是商业类型空间和经营模式、景观营造和导通全方面性设计工程，本案能够提出时尚品牌中心概念，不过用户怎样接收，完全看我们怎样设计表现，“（设计）包装到什么程度”。〓步行街概念很好看，但怎样生效要重视在项目策