PAGE\*MERGEFORMAT34外资房地产开发企业法律风险应对研究第一章导论1.1研究的背景及意义1.1.1研究的背景房地产业作为国民经济中的一个重要支柱行业，关联度高，带动力强，对中国国民经济的快速增长和居民居住条件的改善发挥了重要作用。随着中国工业化和城市化的快速推进，房地产业还有更大的发展空间。外资是伴随中国经济成长的一支重要力量，外商投资房地产业缓解了中国房地产市场发展的资金压力,带来了先进的技术和管理经验,同时外资也获得了丰厚的投资回报，外商投资的繁荣景象，有可能掩盖了其风险性的一面。由于我国房地产业具有政治、经济、民生、政策、金融、市场、文化等七大属性，因此，房地产业又是受政府高度重视、受政策法律影响巨大的行业，国家根据房地产业发展过热的情况，自2005年起先后出台多项行政规定进行调控，特别是自2007年以来，新修订的《外商投资产业指导目录》将房地产业作为外商投资的限制进入产业，有些外资房地产开发企业通过变通方式从事房地产项目开发，由此面临法律风险无疑是巨大的，甚至有可能因没有及时的应多措施而导致泥足深陷而倒闭。由于法律环境的不稳定，外资房地产开发企业面临着巨大的法律风险。外资房地产开发企业所面临的主要风险可归纳为以下四种风险：一是国家宏观经济调控的风险；二是市场竞争风险；三是不可抗力的风险；四是房地产项目开发的法律风险。在这四个风险中，法律风险是最常见和最有可能发生的风险，但同时也是可以提前进行控制和应对的风险，而其它三个风险都是企业无法控制的，只能作事先预测尽可能地避免它发生。因此，外资房地产开发企业必须要对企业管理过程面临的法律风险有完整的了解及应对策略。1.1.2研究的意义外资房地产企业在我国从事房地产开发活动，不仅促进了国内房地产企业与国际接轨的步伐，还提升了我国房地产行业的层次和管理水平，而且为我国城市建设及房地产行业的发展提供了宝贵的资金来源。同时，由于房地产业所具有的先导性和带动性特点，又推动了国民经济，尤其第二产业的发展。外资房地产企业在我国从事房地产开发获得积极作用的是显而易见的。一个企业的正常经营获得必须要有法律规范进行保障，外资房地产企业只有在我国正常的法制环境之下，才能持续、健康地加以法制。在选取本文的论题时，笔者发现了如下两个问题，此即为笔者对本文论题进行研究的理论意义及实践意义之所在：首先，虽然外资房地产企业在我国的房地产行业中的投资规模不断扩大，所在市场份额也不断增长，但是笔者在搜寻了国内与之相关的文献著作之后发现，涉及外资房地产企业的理论研究都见于经济学领域，而从法学角度对外资房地产企业的法律风险控制和应对进行研究的相关理论成果较少。然而，外资房地产企业在从事房地产投资开发过程中所面临的法律风险却越来越大，特别是2006年下半年开始，我国出台了一系列针对外商投资房地产产业的宏观政策之后，外资房地产企业所面临的法律风险问题以及相关理论问题也引起了国外投资者以及国内引资者的高度关注。因此，笔者认为有必要在这方面进行较为系统化的研究，这也是本文所具有的理论意义。其次，从对外商投资国内房地产行业的相关法律问题研究成果来看，研究者多数将视角着眼于国家及政府对外资房地产企业进行宏观调控的角度进行研究。外资房地产企业在这些理论成果中都处在一个相对比较被动的状态，很少有文章能够针对外资房地产企业自身所面临的法律风险问题进行研究。而本文以外资房地产企业为研究对象，以外资房地产企业在投资经营活动中所面临的法律风险控制和应对为视角，将如何化解和规避国家宏观产业政策以及具体的法律制度变迁所带来的一切不利的外在法律环境的问题作为研究的切入点，其研究视角较为新颖，能够给外资房地产企业的日常风险管理行为提供可参看的意见。这也是本文所具有的实践意义。总的来说，本文通过外资进入中国房地产的准入制度的研究分析，结合目前外资房地产开发企业在中国的发展现状及面临的问题，引出外资房地产开发企业面临的法律风险，结合外商投资房地产开发企业的专门法律环境，为外资房地产开发企业构建法律风险防范体系，全面防范外资房地产开发企业的法律风险，充分发挥外资在中国经济建设中的积极作用。1.2研究目的及目标1.2.1研究目的房地产业作为国民经济中的一个重要支柱行业，是目前中国少数几个平均利润高的行业，尤其在前几年，其获取的利润足以用暴利来形容。与此同时，外资房地产开发企业作为整个市场中的重要一员，在我国房地产行业所扮演的角色也越来越重要。但随着国家对于房地产行业宏观调控的力度越来越深入，这就对外资房地产企业的经营管理提出了更高的要求。在房地产市场竞争日益激烈且政府调控政策持续收紧环境下，广大的房地产企业不得不面临着越来越多来自各个方面的风险与问题。而在所有的风险中，法律风险是房地产企业所面临的最