淮南阳光假日广场销售代理投标文书安徽双龙不动产投资置业咨询有限公司制定2003年7月18日第一部分阳光假日广场市场调查初步分析报告阳光假日广场与淮南市其他同类型市场的对比性分析阳光假日广场位于蔡家岗卧龙山路与蔡新路交汇处，占地面积约70亩，规划建筑面积8万多平方米。整体区域属蔡家岗旧的商业地带，已有20多年的商业历史。根据淮南市的城市规划，本项目属于旧城区改造工程，规划设计为蔡家岗新的中心商业地带。（一）地块分析整体地形呈方形，四条道路交汇而成，易于规划设计。北至淮南市政治、经济、文化中心的田家庵区，南通古城寿都凤台，西达八公山风景区的必经之地。周边银行、交通、医院、学校等基础设施成熟，配套齐全。蔡家岗中心区域，人口集中，流量大。淮南集中的煤矿区。商业基础坚实，氛围浓厚。（二）同类产品分析围绕阳光假日广场周边已形成几条特色街：1、澳门商业街与香港街历史同等，属于老的商业街，商业品种主要以服装、鞋类为主，人气较旺。2、床上用品一条街，整条街一百米长，主要客户对象为附近居民和周边县镇批发客户及单位团购。3、家具一条街，已建成六年，初具规模。4、其他零星商业街主要经营服装、鞋类、五金、百货类，分散范围较大。5、长江商贸新区，主要经营建材、服装、鞋类、百货等用品，实力较强、操作手段较先进，是新香港街主要竞争对手。（三）消费群体分析1、固有商户群阳光假日广场三个单元，商户152户，主要经营服装类商品，档次以低档为主，绝大部分经商数十年，收入稳定且较高。购买用途主要是自己经营或租赁经营。2、周边散户群澳门街、床上用品一条街、家具一条街等经营户，经营品种、规格比阳光假日广场相对高档，收入较高，是阳光假日广场主要的目标客户。3、社会游资本市区县政府、企事业单位和私营业主，收入丰厚、稳定，属于淮南中高收入阶层，是阳光假日广场一部分目标客户。4、外省招商客户吸引外省投资经营户入场，形成特色经营种类，特别是江浙一带招商引资。二、关于产品产品本身的投入可以说是看的见、摸的着的实实在在的营销行为，它对销售的影响力是其他营销方法所无法取代的。往往开发商对产品的投入不惜工本，价格等其他策略也没有什么差错，但实际结果确依旧得不到市场的青睐，究其原因我们认为产品策略也不单纯是费用的增加、功能的提升，它更是顺应市场的一种营销行为。所以我公司建议：1、市场规划应该和客源相吻合，符合市场需求而定。2、市场规划应该顺应和引导消费时尚。3、市场规划应兼顾实际销售的需要，注意恰当的应对。三、关于我们的营销理念传统的营销理念从20世纪初诞生以来，一直成为市场营销理论无可动摇的基石，也指导着目前合肥、淮南等及其他省市各个房地产代理公司的营销策划工作，其主要从产品、价格、地点、和促销四个因素来阐述市场营销工作的全过程，通过这四个因素的不同组合来提高营销工作实绩。这一理论的出发点是卖方，而目前安徽房地产市场已经逐步从卖方市场向买方市场过渡，特别在淮南商业房地产市场竞争趋向激烈。伴随着房地产开发商的增多，房地产开发项目的增多，消费者选择空间的日益加大。传统营销模式已经不符合目前市场的要求。所以我们采取以顾客需求为出发点，建立在买方市场的基础上的一种新的模式。我们从顾客的需要和欲望、对顾客的成本、便利和沟通四个方面完美组合指导我们的营销策划全过程。我们通过与客户的充分联系和交流，了解客户的有效需求商品和所需的便利服务，对市场规划进行符合客户群购买愿望的定位。关于一期销售遗留问题关房产证费用的问题。有关房屋公摊面积的问题。有关延迟交付的问题。有关房屋设施配套的问题。关于价格4000元的门面房均价对于淮南地区市场承受能力有一定的市场风险。根据测算，目前定位的价格对我们是一种风险，需要对淮南商品房市场进行综合考察，需要对消费者心理价位承受程度进行科学判断。对于专业市场，通过市场调查及研究发现：先做市场后做产品。通过比较可以发现：合肥的安徽大市场精品电器广场、轻工商城是先做产品，后做市场，至今效果很差。而长江批发市场和漕冲批发市场是在市场已形成规模后再做产品，效果极佳，所以在营销行动方面兴市旺市是市场成长的关键。关于合作的有关问题本次参标我公司希望在公开、公平、公正的评标环境里与各家参标公司竞争该项目的全程营销策划及销售代理权。我公司通过对淮南阳光假日广场的效益综合评估及前景分析，决定按照项目总销售额的百分之三提取项目佣金为该项目正常办公费用及运营资金（包括广告费用）。鉴于后期市场繁荣，我方考虑部分商面以租代售形式对外招商（主要对江浙一带），前期费用由开发商支付，费用在后期可协商扣除（具体细节另议）。同时考虑到阳光假日广场项目销售溢价空间较小，我公司建议在销售溢价部分可以和贵公