2011年物业管理师《物业经营管理》考试大纲第一章物业经营管理概述（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。（二）考试基本要求掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。（三）要点说明1．物业经营管理的性质和管理对象2．物业经营管理的目标3．管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别4．物业经营管理的类别5．物业经营管理的工作内容第二章房地产投资及其区位选择（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。（二）考试基本要求掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。孰悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。（三）要点说明1．房地产投资的目的与内容2．房地产直接投资的内容3．房地产开发投资的内容4．房地产投资信托基金运作方式5．房地产投资的主要特征及利弊6．房地产投资市场风险和非市场风险的区别7．狭义的区位与广义的区位的区第三章房地产投资分析技术（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对资金时间价值、复利计算公式、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价指标的熟悉程度，以及运用复利系数、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价方法，解决房地产经营管理实际问题的能力和知识水平（二）考试基本要求掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法；设备更新经济分析方法。熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。（三）要点说明1．现金流量与现金流量图2．资金时间价值与资金等值的判定3．设备更新的内容与特点4．投资回收与投资回报的区别5．盈利能力指标的分类第四章收益性物业价值评估（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益性物业价格及其特征、价格和价值的种类、影响价格的因素、价值评估的基本方法等内容的熟悉程度，以及运用基本的估价技术，在物业资产的购置、经营管理和处置过程中进行价值分析与价格决策的能力和知识水平。（二）考试基本要求掌握：物业价格的构成，投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别，市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。熟悉：收益性物业价格及其特征，收益性物业价格和价值的种类，收益法估价的基本公式及其应用。了解：影响收益性物业价格的因素，市场法和成本法的应用。（三）要点说明1．物业价格的特征2．收益性物业价格和价值的种类3．影响收益性物业价格的因素4．收益性物业价值评估的基本方法、内容及步骤第五章房地产市场与市场分析（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场及其特性、房地产市场供求关系、房地产市场结构与描述指标、房地产市场分析内容与方法和物业经营管理计划等内容的熟悉程度，分析房地产市场并据此制定物业经营管理计划的能力和知识水平。（二）考试基本要求掌握：物业经营管理计划及其编制，计划的主要内容和表现方式。熟悉：房地产市场的特性与功能，房地产市场的供求规律，房地产市场的结构、细分方式。了解：反映和描述房地产市场状况的指标，房地产市场的运行环境和影响因素，政府干预房地产市场的原则、手段和措施。（三）要点说明1．房地产市场的构成及影响其转变的因素2．房地产市场结构的构成3．房地产供给的主要指标4．房地产市场的特性与功能5．房地产市场分析的内容6．物业管理规划及制定的基本原则7．物业管理计划的分8．编制物业经营管理计划的基础工作内容9．物业管理计划的主要内容第六章租赁管理（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业租赁的形式、租赁管理与租赁方案、租赁合同的构成要素和物业租赁管理中的客户关系管理等的知识水平和实际应用能力。（二）考试基本要求掌握：物业租赁的特点，租金确定与调整的方法。熟悉：物业租赁的分类方法，租赁管理的工作内容，租赁方案与租赁策略，租赁合同的基本条款。了解：物业租赁管理的模式和房屋租赁行政管理的内容，租赁管理中的市场营销工作，客户关系管理及其在租赁管理中的应用。（三）要点说明1．房屋租赁的特征2．物业租赁的分类方式3．物业租赁管理模式的类型4．租赁管理的工作内容5．租赁方案与策略主要涉及的工作内容6．经营性物业的租金水平的确定7．房屋租赁合同的基本条款8．实施客户关系管理的目的与内容第七章成本管理（一）考试目的本部分的考试目