六安市球拍广场管理工程管理方案编制：刘伦保审核：黄肃胜审定：吴凤菊编制单位：六安市兴裕物业管理有限责任企业二00四年七月十六日目录第一章编制概述第一节编制说明第二节编制依据第二章工程概况第三章管理布署第四章关键管理方案第一节环境卫生管理第二节绿化管理第三节治安消防管理第四节水电设备管理第五节土建及其它设施管理第六节财务管理文明管理制度第六章工作人员职业道德规范第一章编制概述第一节编制说明本物业管理工程为六安市球拍广场管理工程，我企业在取到招标文件后，针对本广场是六安市关键景点和关键形象之一，对招标文件内容进行了认真具体地分析研究，并依据我企业物业管理成功经验，我们坚信我们将确保管理目标符合城市文明创建要求，做到环境文明、卫生整齐，全部设施运转正常，良好率100%。为此，我们在编制物业管理方案过程中，从“保安-保洁-灯光、音响、水系、喷泉-绿化管理-广场全部设施管理方法-安全方法-管理制度”等方面进行具体叙述，制订了一系列科学合理组织管理和技术方法。其中在人员布署章节内，我们关键对组织机构建立、劳动及机械设备配置组织等方面进行计划安排；关键工程管理方案中，我们侧重介绍了影响到设备和设施使用寿命关键维护、保养管理方法；在管理质量确保方法节内，我们明确了管理质量目标，围绕管理质量目标实现从管理质量确保体系、管理组织方法、监督制度等方面进行叙述；我们关键从劳动力、使用机具、资金使用等方面进行安排；在安全操作规范等方面进行了部署；在文明管理及环境保护方法一章内，我们要从管理人员职责等方面进行叙述，并按标准化工地要求，提出一系列平面管理方法。第二节编制依据1、六安市球拍广场《招标文件》；2、《住宅和房地产业政策法规》3、安徽省房地产《物业通讯》；4、《物业管理手册》；5、安徽省物业管理委员会相关《文件》；6、六安市房地产管理局相关《文件》；7、《安徽省城市市容和环境卫生管理条例》；8、《六安市园林绿化管理考评措施（试行）》；9、本企业《内部管理制度》。第二章管理项目概况一、建筑概况本项目为六安市球拍广场物业管理工程，在六安市球拍路中，占地面积月80000㎡，广场关键设施包含道路、绿地、喷泉、雕塑、假山、胀拉膜、木花架、供电照明、给排水、音响等。二、管理范围广场安全管理、保安、保洁、灯光、音响、水系、喷泉、配电房、多种管线、雕塑、假山、胀拉膜、花木架等维护、管理和绿化管理。第三章管理布署一、管理目标计划本工程管理质量等级符合城市文明创建要求，做到环境文明、卫生整齐，全部设施运转正常，依据这一要求，并结合《安徽省城市市容和环境卫生管理条例》、《六安市园林绿化管理考评措施（试行）》等要求管理过程中我们将确保良好率达100%；并创建物业管理示范广场。二、管理作业组织计划本工程管理时，我们结合现代科技手段，采取微机管理，对广场各个角落采取人员结合电子监控方法，人员将分为三套管理作业队，二十四小时分三班制不间断保姆式管理。三套管理作业队统一指挥、统一管理、统一调配。管理过程中，按“18:00-2:00为关键监管时段,2:00-10:00为非关键监管时段,10:00-18:00为次关键监管时段”进行管理，对珍贵建筑或设施采取电子监控。全部些人员（除保洁和绿化人员外）均配置对讲机，能以第一时间抵达事发地点，处理好突发事件。三、项目组织机构建立计划本工程采取“项目法”组织管理，实施物管主任全方面负责制。物管主任由黄肃胜同志担任，管理部关键组员采取参与过物业管理，且管理经验丰富，工作勤奋、务实，技术和组织管理能力强，含有开拓创新精神优异管理人员。管理组织指挥由物管部全权负责，企业仅在本工程管理质量、安全、文明及协议履约等方面进行宏观控制。管理组织机构图物管主任工程师副主任保安组保洁组水电组绿化组综合服务组财务室四、劳动力组织计划劳务作业队是工程管理直接操作者，是实现物业管理质量、安全、文明等目标最直接确保者。本工程管理时，我企业将使用一批含有良好管理质量、安全意识、操作技能较强，且含有管理经验作业队伍。其中水电组配置2人，关键从事广场灯具、给排水和管线管理等。财务室人员配置1人，关键从事工资管理工作，这些人员均持有上岗证，她们全部长久从事本专业。绿化组配置2人，关键从事广场绿化养护、整形、替换等工作，她们含有丰富操作经验和技能，多年从事园艺工作。配置保安人员配置12人，配置保洁人员4人，综合服务部由物管主任兼职。拟投入本工程关键物业管理人员明细表序号姓名职务职称本项目内职责1黄肃胜物管主任工程师项目管理2张奇总工程师工程师物业维护维修管