第十五讲房地产市场调查今天我们将从问卷的含义，类型和目的来认识问卷设计！房地产调查问卷，又称房地产调查表，是调查者根据一定的调查目的和要求，按照一定的理论假设设计出来的，由一系列问题、调查项目、备选答案及说明所组成的，向被调查者收集资料的一种工具。问卷调查发展过程：房地产调查问卷的充分发展和使用，使我国房地产市场调查获得了质的飞跃，它使问题的用语和提问的程序都标准化了，从而大大降低了统计处理的难度，否则调查者将面临一大堆零乱无章的数据，这将使统计工作很难进行。（一）根据市场调查中使用问卷方法的不同分类1.自填式问卷是指由调查者发给（或邮寄给）被调查者，由被调查者根据实际情况自己填写的问卷。2.代填式问卷则是由调查者按照事先设计好的问卷或问卷提纲向被调查者提问，然后根据被调查者的回答进行填写的问卷。（二）根据问卷发放方式的不同分类根据问卷发放方式的不同，可将房地产调查问卷分为送发式问卷、邮寄式问卷、报刊式问卷、人员访问式问卷、电话访问式问卷和网上访问式问卷六种。（三）根据房地产市场调查的目的、研究对象、资料分析和解释的种类的不同分类根据房地产市场调查的目的、对象、资料分析和解释的种类不同，可以将房地产市场调查问卷分为宏观数据调查问卷、项目调查问卷、客户需求调查问卷和产品需求调查问卷。制作调查问卷，首先必须明确调查的目的，即为什么要实施这种调查、该调查问卷到底想了解什么、它是否能提供必要的管理决策信息等等。如果这些目的不明确，就无法决定要调查的内容、向谁调查、调查什么、用什么方式调查、要达到什么要求等等。这样的话，很可能匆匆组织了问卷调查，结果取得的资料却是不需要的，或者口径范围不一致，无法进行汇总统计；而真正需要的资料，又没有搜集到，不仅浪费了人力、财力、物力，也延误了工作。因此，确定调查问卷的目的是问卷设计的前提条件。如果这一步工作没有做好，后面的工作就有可能是盲目的。当然，确定调查问卷的目的不是主观的，它必须根据课题要求和课题需要，并结合现实可行性加以确定。基本结构一份完善的房地产调查问卷取胜的关键是形式和内容的完美结合。1.从形式上看，要求版面整齐、美观，便于阅读和作答。同时，问卷的长度也值得注意，不同的访问方式对问卷的长度要求不一样：比如说电话访问，长度一般设计为20-30分钟，不宜太长；人员访问式问卷相对可长一些，但一般也在45分钟左右。当然这些并不是绝对的，当被调查者对调查项目不感兴趣或不重视时，问卷长度相对就不重要了。2.从内容上看，一份好的问卷调查表至少应该满足以下几方面的要求：（1）问题具体、表述清楚、重点突出、整体结构好。（2）确保问卷能完成调查任务与目的。（4）便于编码和统计整理。（3）调查问卷应该明确正确的政治方向，把握正确的舆论导向（一）说明信说明信是调查者向被调查者写的一封简短信，主要用于介绍调查的目的、意义、选择方法以及填答说明等，一般放在问卷的开头；有些问卷的说明信还交待交表地点及其他事项等；有些则加上一些宣传内容，这样使说明信更具说服力。（二）调查内容调查内容是调查问卷中最主要的部分，也叫正文部分，主要包括指导语、各类问题及其回答方式、问题的编码等。该部分是问卷的主体部分，也是问卷设计的关键部分。1．指导语：指导语，也就是填答说明，用来指导被调查者填答问题的各种解释和说明。不同的调查问卷，对指导语的要求不一样，指导语所采取的形式也多种多样。2．问题及其回答方式:调查内容的主要组成部分，包括调查者所要了解的问题及其答案，这是问卷设计的主要内容，可以说，问题及其回答方式的设计质量直接关系到整个调查问卷的质量。3．编码:编码是将调查问卷中的调查项目以及备选答案给予统一设计的代码。编码一般应用于大规模的问卷调查中。因为在大规模问卷调查中，调查资料的统计汇总工作十分繁重，借助于编码技术和计算机，则可大大简化这一工作。（三）结束语结束语一般放在问卷的最后面，用来简短地对被调查者的合作表示感谢，也可征询一下被调查者对问卷设计和问卷调查本身的看法和感受。房地产问卷设计的过程一般包括十大步骤：确定所需信息、确定问卷的类型、确定问题的内容、确定问题的类型、确定问题的措辞、确定问题的顺序、问卷的排版和布局、问卷的预试、问卷的定稿和问卷的评价。确定所需信息是问卷设计的前提工作。调查者必须在问卷设计之前就把握所有达到研究目的和验证研究假设所需要的信息，并决定所有用于分析使用这些信息的方法，比如频率分布、统计检验等，并按这些分析方法所要求的形式来收集资料、把握信息。可供选择的问卷类型很多，诸如送发式问卷、邮寄式问卷、报刊式选择何种问卷类型，必须具体情况具体分析。制约问卷类型选择的因素很多，而且研究课题不同、调查项目不同，主导制约因素也不一样。但不管怎样