房地产工程可行性研究概论一、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现工程决策的科学化、民主化，减少或防止投资决策的失误，提高工程开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：（1）工程概况；（2）开发工程用地的现场调查及动迁安置；（3）市场分析和建设规模确实定；（规划设计影响和环境保护；（5资源供给；（6）环境影响和环境保护；（7）工程开发组织机构、管理费用的研究；（8）开发建设方案；（9）工程经济及社会效益分析；（10结论及建议。二、可行性研究的工作阶段投资时机研究。该阶段的主要任务是对投资工程或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为根底，寻找最有利的投资时机。投资时机研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为土30%，研究费用一般占总投资的0.2%〜0.8%。如果时机研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。初步可行性研究，亦称“预可行性研究。在时机研究的根底上，进一步对工程建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%〜1.5%。详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设工程投资决策的根底，是在分析工程在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型工程约占投资的1.0%〜3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.工程的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的工程及重要的小型工程，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就工程可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设工程，任何单位不准审批，更不准组织建设。三、可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行：（1）接受委托；（2）调查研究；（3）方案选择与优化；（4）财务评价和国民经济评价；（5踹制可行性研究报告。房地产可行性研究第1操作环节：成功迈出投资第一步第2操作环节：房地产可行性研究战略分析第3操作环节：设计成功的可行性研究流程第4操作环节：撰写出色的可行性研究报告书第5操作环节：如何协调可行性研究投资预算第6操作环节：从全局出发进行可行性研究使用指南可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。中国房地产开展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，工程成败的盘旋余地也较大.如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。＜房地产可行性研究实战操作手册〉从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。第1操作环节：成功近出投资第一步透视民地产可行性研究房地产开发工程的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的工程进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该工程是否可行的综合研究。一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题：第一是要确定工程在技术上能否实施；第二是如何才能取得最正确的效益〔主要是经济效益〕。从房地产工程开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达420米、88层的金茂大厦和高达468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最正确的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。2、工程投资制胜第一法宝一个房地产工程在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定工程成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该工程是适宜的。-般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的根底上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地答复这么三个问题：a、这工程是可行的还是不可行的b、如果可行，可行到什么程度c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算第2操作环节：房地产可行性研究战略分析分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的’喷头产业来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最根本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的开展还是国民经济的成长带动房地产业的开展？如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主的