-PAGE1-PAGE东北财经大学网络教育本科毕业论文论文标题——论文副标题吴敏娜作者0309桂林电大本科法学戴向平学籍批次学习中心层次专业指导教师内容摘要近几年来，随着我国住房分配货币化、住房商品化和社会化的住房制度改革的稳步推进，商品房按揭制度受到开发商、购房者和银行等各方面的极大欢迎，这一制度在实践中得到广泛的运用，因而该类纠纷案件也越来越多。很多人买商品房时选择按揭贷款的方式，而按揭贷款就要将房产进行抵押，在个人住房贷款合同中通常约定的条款往往是银行一方提供的格式合同，在贷款合同的签定过程中与合同签定后的若干法律问题同时影响着相关的主体即：购房者、按揭银行及保险公司。购房人与银行之间，一方面有贷款合同关系。作为借款人享有获得贷款的权利，并承担偿还贷款本息的义务；另一方面有抵押合同关系（在文书格式上，可以与借款合同合并），银行作为抵押权人有权在借款人违约的情况下依法处分抵押房屋，并就处分价款优先获得清偿。购房人与保险公司之间存在保险合同关系，购房人承担支付保险费的义务，同时享有获得保险金赔偿的权利。关键词：按揭特征抵押保险合同关系冲突与保护关于住房按揭的法律分析——按揭合同涉及的若干法律问题目录一、按揭的涵义、特征…………………………………………………1（一）按揭的涵义…………………………………………………………1（二）按揭的特征…………………………………………………………1二、抵押住房保险存在的不公平问题…………………………………2（一）、银行将订立保险合同作为发放贷款的强制性附加条件…………2（二）、银行要求购房人购买的保险第一受益人为银行…………………2（三）、银行要求购房人购买的保险金额大于其债权利益………………2（四）、保险费一次性付清的支付方式没有考虑借款合合同履行中的变化3三、商品房按揭纠纷中涉及的合同关系………………………………3四、按揭纠纷中购房者与抵押权人的权益冲突与保护………………4（一）、购房者与按揭银行的权益冲突与保护……………………………4（二）、购房者与建筑商的权益冲突与保护………………………………5（三）、购房者与其他抵押权人的权益冲突与保护………………………6小结………………………………………………………………………7结束语………………………………………………………………………8参考文献……………………………………………………………………9一、按揭的涵义、特征（一）按揭的涵义按揭一词来源于英文mortgage，在英国的法律体系中，mortgage一词是由mort和gage组成。Mort源于拉语mortu，其基本的含义是"永久，永远"，而gage的含义为"质押，担保"。中国大陆所称的"按揭"据称是从我国香港地区传入大陆的，它是英文"mortgage"广东话的谐音。另外有学者认为：在中国古代，“按”有抵押的意思，从字面上分析，按与抑都有“压住不动”的意思，即将一定的物从其他物种分离出来并为特定的债权作担保。“揭”的来源则是mortgage的后半部分“gage”的音译，故将mortgage译为按揭。无论何种见解，“按揭”为一泊来词应当无疑义。虽然按揭是从香港移植而来，但其与中国大陆地区独特的背景相融合，形成了具有特定含义的的法律术语。我国大陆地区的所指的按揭，指购房人将于房地产销售商之间的居地产买卖合同的标的抵押于银行，银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人的名义将款项交与居地产商的法律行为。在我国大陆地区，按揭一般均须银行的介入，并且通过银行的介入促成房地产销售者与购房者的交易，因此扩大内需，促进国民经济的良性循环和健康发展。（二）按揭的特征中国大陆地区的按揭与英美法和香港地区的按揭有诸多不一致的地方，大陆地区的按揭的法律特征有：一、主体包括三方即：购房者、房地产销售商及按揭银行。二、按揭法律关系的内容有三点，即：购房者与房地产销售商之间的买卖合同关系、购房者与按揭银行之间的借款合同关系和房地产销售商与按揭银行之间的担保法律关系。三、按揭法律关系的标的物与担保合同的标的物具有同一性，这是按揭的最大法律特征。四、按揭权人实现按揭权可采取两种方式，一种是折价或以拍卖变卖标的物所得价款优先受偿；一种是在合同中约定回购条款，由房地产销售商向银行回购标的物，并以回购款优先偿还银行贷款。在我国的香港地区，按揭法律关系中并不包含银行和房地产销售商，按揭主要限于购房者与银行之间法律关系，而与房地产销售商无任何关系。大陆地区之所以将房地产销售商成为按揭法律关系的重要组成部分，是与我国的经济现状和购房者个人情况等相符合的。二、抵押住房保险存在的不公平问题(一)银