房地产企业异地开发模式研究121文件和土地招标拍卖政策出台给中国房地产企业发展戴上了双重紧箍咒。首先，以121文件为关键房地产行业信贷紧缩政策出台大大压缩了现在中国房地产企业资金空间，使房地产企业忽然面临资金担心格局；其次，以国务院21号令和11号令为关键土地收购贮备制度和招标拍卖制度实施，使政府开始垄断土地一级市场，土地深入成为稀缺资源。信贷政策和土地政策双重紧逼使房地产企业发展走上了又一个十字路口，生存还是毁灭，收缩还是扩张，全部成为目前房地产企业面临迫切问题。一、中国房地产企业两次异地开发浪潮及目前格局历史来看，中国房地产企业曾经有过两次全方面异地扩张浪潮。第一次是在90年代早期非理性扩张。伴随土地出让制度实施和对多种资金进入房地产行业限制性条件放开，中国房地产企业迎来了第一轮发展高潮，在暴利推进下，大量房地产企业进入异地发展，大量圈地，尤其是以海南为代表房地产市场，地价狂升，房价暴涨，随即便造成了中国房地产泡沫破灭和连续数年房地产市场萧条。第二次则是从90年代末期开始连续至今理性扩张。伴随中国总体经济形势好转和福利分房制度取消，房地产企业迎来了新一轮发展高潮。在这一发展过程中，以万科为代表房地产企业在原有存量土地基础上进行了全新开发模式调整和品牌整合，并继而向全国各大中城市渗透，进行全国战略布局。现在万科业务已经扩展到北京、上海、深圳、武汉、成全部等18个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心三大区域城市群带发展和其它区域中心城市发展策略，取得了很好发展效果。从现在来看，中国房地产企业异地扩张格局表现为以下多个特点：犬牙交错，南北纵横。大量房地产企业向异地拓展，形成了南北纵横，犬牙交错格局。首先是大量南方房地产企业北上，以深圳万科、阳光一百、金地、世纪金源为代表大型房地产企业借助在南方丰富开发经验和雄厚资金基础进入北京、天津、沈阳等北方城市，进行全国布局；接着便是北方房地产企业快速崛起和返攻南方，以天津顺驰为代表房地产企业近些年来发展迅猛，在南方城市大力扩张，圈地造房。一线竞争，二线拓展。考虑到一线城市所含有强大购置能力、完善房地产市场基础和良好区域覆盖能力，中国大部分房地产企业纷纷将一线城市作为本身区域布局关键。然而这也造成了现在一线房地产市场异常猛烈竞争格局。从全国战略出发，继万科、阳光一百、碧桂园等企业以后，很多房地产企业开始考虑向发展条件很好二三线城市进军，新一轮市场竞争立即展开。房地产企业进入城市房地产企业进入城市万科集团深圳、上海、北京、沈阳、天津、成全部、武汉、长春、南京、南昌、大连、广州、中山大连万达大连、哈尔滨、吉林、长春、沈阳、青岛、北京、天津、济南、南京、上海、宁波、西安、武汉、成全部、南昌、长沙、昆明、南宁中海地产深圳、北京、上海、广州、成全部、西安、长春顺驰集团天津、北京、石家庄、武汉、上海、南京、苏州、无锡招商地产深圳、北京、上海、广州、西安、武汉、南京、香港、澳门阳光100北京、天津、重庆、济南、长沙、南宁、柳州、桂林珠江·合生广州、北京、天津、上海、西安、深圳北京城建北京、重庆、上海、大连、海口、珠海保利地产广州、北京、上海、武汉、哈尔滨复地集团上海、武汉、南京金地集团深圳、北京、上海、武汉世茂集团上海、南京、福州、香港华润置地北京、上海、成全部万通集团北京、西安绿地集团上海、南昌、合肥、长春大华集团上海、南京、武汉富力地产广州、北京二、目前房地产企业异地开发机遇及面临问题新一轮房地产调控政策出台，在使房地产企业发展面临较为严峻格局同时，也为含有一定运作实力和资金实力房地产企业进入异地市场，进行全国布局提供了条件。首先，房地产信贷政策收紧使房地产行业出现重新洗牌格局，为外地房地产企业进入异地开发提供了机遇。房地产信贷政策出台，使大量中小房地产企业面临资金链紧缩甚至断裂尴尬局面，而原有经过关系取得土地、经过银行资金进行项目运作“空手套白狼”大量企业也极难进行维持，大量房地产企业会经过出让项目或土地方法往返收资金，这为其它房地产企业介入提供了极好机会。其次，土地招标拍卖制度完全施行给房地产企业提供了一个平等竞争平台。即使现在还存在一定运作缺点，但长远来看，经过靠关系拿“一手地”开发商还是会逐步淡出市场，有实力、有竞争力企业能够愈加合理地获取土地，得到愈加好发展。这也使外地开发商有了平等进入目标城市市场机会，为跨地域经营提供了契机。和此同时，也必需看到，目前房地产行业还是处于洗牌早期阶段，水平参差不齐，企业良莠混杂，即便是初具规模和实力企业在异地开发时也存在多种多样问题。关键表现在：（一）只看现实状况，不看前景。房地产企业在选择异地进入目标时眼光短浅，亦步亦趋，即只看目前目标区域房地产发展情况，而不考虑企业本身竞争实力和区