PAGEPAGE12三里屯商业项目市场分析宏观环境因素分析北京市经济现状及发展趋势分析经济总量：2004年实现地区生产总值4283.3亿元，比上年增长13.2%，增幅提高2.5个百分点，为1995年以来最高增速。财政收支：2004年完成地方财政收入744.5亿元，比上年增长29.7%。价格水平：价格总水平有所上涨。居民消费价格指数为101%，高于上年0.8个百分点。投资：投资增势趋于平稳。2004年全社会固定资产投资2528.3亿元，比上年增长17.2%，增幅下降1.7个百分点。批发零售业：全年批发零售业实现增加值263.7亿元，比上年增长6.8%。消费品市场稳中见旺。全年实现社会消费品零售额2191.8亿元，增长14.4%。全年销售机动车44.7万辆，比上年增长9.8%。房地产业：2004年房地产业实现增加值228.4亿元，比上年增长15.7%。全年完成房地产开发投资1473.3亿元，比上年增长22.5%；商品房开复工面积9931.3万平方米，增长9.5%；竣工面积3067万平方米，增长18.2%。商品房市场需求活跃。2004年商品房销售面积2472万平方米，增长30.4%；其中，商品住宅销售面积2285.8万平方米，增长29.1%。全年商品房销售额1249.1亿元，增长39.1%；其中商品住宅销售额1085.1亿元，增长37.5%。商品房价格有所上升。全年商品房平均售价为每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售价4747元，提高291元。存量房交易量进一步扩大。全年存量房成交面积708.3万平方米，成交金额217.7亿元，分别比上年增长81.6%和78.2%。旅游业：全年接待海外游客315.5万人次，比上年增长70.4%，比2002年增长1.6%。旅游外汇收入31.7亿美元，增长66.8%。接待国内旅游者1.2亿人次，比上年增长36.8%；旅游收入1145亿元，增长62.2%。年末，全市共有星级饭店613家，客房数达到9.1万间。客房出租率64.7%，比上年末上升13个百分点。人口：2004年末，全市常住人口(在京居住半年以上人口)1492.7万人，比上年末增加36.3万人，增长2.5%点。2004年末，全市户籍人口1162.9万人，比上年末增长1.2%。居民生活：2004年城市居民人均可支配收入15637.8元，比上年增长12.6%人均消费支出为12200.4元，比上年增长9.7%城市居民恩格尔系数为32.2%，比上年上升0.5个百分点。（以上数据来自《北京市统计局2004年国民经济和社会发展统计公报》）2005年北京市经济发展主要指标的初步预测：经济增长在10%左右，其中三大产业增加值对国内生产总值增长的贡献度分别为0.13（第一产业）、4.94（第二产业）和6.24（第三产业）。投资在奥运场馆和相关基础设施建设以及房地产的带动下，预计增长13%左右。消费需求在政策导向和消费结构升级的带动下，有望保持较快增长，但考虑到加息和消费信贷政策对汽车、住房消费的影响，预计增长10%左右。城乡居民收入将保持稳定增长。在考虑物价指数有所上涨的情况下，预计城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入实际增长6%左右。全年居民消费指数保持在102%左右。预计2005年全年社会消费品零售总额名义增长12%左右。加速北京市人均GDP由3000美元向6000美元过渡的速度。（注：以上相关经济指标及数据来自《2005年中国首都发展报告－北京蓝皮书》）朝阳区经济发展现状2004年，朝阳区实现地区生产总值805.1亿元，同比增长17.7%，增幅比上年提高2.1个百分点。2004年完成全社会固定资产投资330.2亿元，同比增长15.9%，增幅低于上年28.9个百分点。2004年朝阳区完成房地产开发投资241.1亿元，同比增长37.8%，是全区投资的重要支撑点。2004年朝阳区完成商品房建设投资118.8亿元，同比增长47.9％；商品房施工面积1811.5万平方米，增长28.8％。开发热点由东南三环向奥运周边地区、泛CBD区域等四环以外扩张，全年四环以外完成房地产开发投资103.3亿元，占全部房地产投资的42.8%。从销售情况看，截止到2004年底，累计销售商品房286.7万平方米，比上年增长1.5倍，实现销售额180.6亿元，增长1.5倍。商品房空置面积147.2万平方米，同比下降2.1%。全年实现社会消费品零售额369.3亿元，同比增长23.6%，增速比上年加快12.1个百分点。全区城镇居民人均可支配收入为15757元。城镇居民人均消费性支出12730元。