住房按揭法律问题研究佚名目录第一章引言第二章按揭的起源及英美法中的按揭第一节按揭的词源第二节英美法中按揭制度的历史沿革第三节英美法中房地产抵押与传统意义上的按揭之分析比较第四节法律中的按揭第三章中国大陆的按揭第一节中国大陆的按揭之涵义、法律特征及所涉法律关系第二节按揭与房屋抵押贷款、购房抵押贷款之比较第三节楼花按揭的法律问题第四章按揭中的实务问题第一节按揭中的重复抵押第二节现房按揭中对抵押权的救济第三节住房按揭中抵押权的实行第四节住房按揭露生纠纷时的处理第五章住房按揭与第一节住房按揭中当事人所面临的风险第二节银行方面对住房按揭贷款风险的防范第三节西方兴隆介入住房按揭的经历第四节我国业介入住房按揭的问题第六章住房按揭化分析第一节及化第二节住房按揭化的必要性、可行性及所遇困难第三节欧美和房地产抵押债权化操作程序介绍完毕语第一章引言随着我国改革的开展和人民生活程度的进步人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖而是向更高的目的迈进房子自然成了人们渴求的目的。俗话说："安居才能乐业"。另外从某种意义上来说人类文明的进程就是建筑和城化的过程从原始洞穴开展到现代摩天大厦表达了人类的进步。人类对居所的直接为劳动力的再消费提供了最根本的生活资料从而直接为社会劳动消费力的延续与开展创造了物质载体。因此一国房地产业开展的程度尤其是住宅经济开展程度对社会劳动力的再消费具有重要影响。兴隆房地产业开展经历说明当房地产业开展进入成熟后房地产业产值一般占国民消费总值的比重为20-30。据结合国统计从1976年以来用于建造房屋的占国民消费总值的比重一般为6-12(新加坡高达12-26)所形成的固定资产占同形成的固定资产总值的50以上其中用于住宅建立的一般占国民消费总值的3-8占固定资产形成总值的20-30。从我国目前的开展状况来看根据有关部门的我国房地产业消费总值每年如以18的速度增长到2000年占国民消费总值的比重也只有5.5这一比例与兴隆相距甚远。由此可见今后加大房地产业开展的力度已势在必然。有关部门根据产业开展已制定了开展房地产业的施行方案：在2000年前房地产业消费总值力争到达建筑业消费总值的两倍为国民消费总值的10左右。这一规划说明我国将房地产业开展作为今后调整产业构造的打破口和作为国民经济开展中先导行业的选择已十清楚显。由于房地产业的开展必然需要金融业的大力支持所以今后房地产金融业在国民经济开展中的地位将更加重要。国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1:6左右时住房的有效需求才能形成。但在我国两者之比大约为1:20甚至1:30由此便导致全国400多万住房困难户、危房户与5000多万平方米积压滞销商品房并存的为难场面。然而要在短内使居民家庭的年收入与房价之比上升到1：6左右是不现实的。在这种情况下如何推动房地产业安康开展便成为迫切需要解决的问题。一位英国学者曾这样描绘："十九世纪创造了分归还的贷款……这个时对于住宅经济来说是如此重要简直可以与改变英国相貌的蒸汽机创造相提并"。抵押贷款这一被誉为十九世纪房地产金融中的蒸汽机在当今世界上也越来越成为开展中推动本国房地产金融开展所备受关注和欢迎的工具。但是直到本世纪50年代各国的银行业出于资产流动性的考虑对房地产贷款业务的开展都比较慎重在理上也认为一般商业银行只能经营短商业贷款。第二次世界大战后西方经济学界提出了"预收入理"其认为贷款的清偿依赖于借款人的预收入只要借款人的将来收入具有稳定性对其进展长放款如通过分付款开展房地产抵押放款业务也同样可以保证这种资产的流动性和平安性由此便为商业银行涉足房地产经营业务提供了理根据。在房地产业的开展中银行作为融资中介主体只有同时向房产商和住房消费者提供银行信贷业务才能促进信贷资金的良性循环并分散风险从而有利于房地产金融业务的开展。如银行只向房产商提供贷款信贷资金就不能进入良性循环状态使风险增高因为从价值规律的角度分析商品房作为商品包含价值形成的过程又包括价值实现的过程。商品房被消费出来以后如不进入消费领域就会形成空置这种便代表了巨额的资金积压资金不能尽快收回利息本钱的风险便会不断增高。假设资金因销售受阻而无法收回必然造成呆帐。因此只有使商品房进入最终消费领域投入的资金才能顺利收回。而住房消费的主体是房屋置业者假设置业者无法通过一定的金融工具来提早实现住房消费其将来收益只能等到积累到可以买得起一套住房时房屋才能最终进入消费领域。显然住房消费中存在着这种住房进入消费与消费者货币积累速度慢之间的矛盾这就了银行必须同时向置业者提供住房消费贷款。这样就能最终化解供需双方之间的矛盾也有利于银行投入房地产中的资金的平安收回。住房按揭业务正是以上述理为经济学根底而开展起来的。目前我国的不少城都创办了住房按揭业务有的地方还比较成功。随