PAGE10/NUMPAGES10PAGE10/NUMPAGES10PAGE10/NUMPAGES10住房制度改革阶段的金融问题今年7月21日，国务院发出?关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建立?的通知，再一次明确了我国城镇住房制度改革的指导思想，即稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建立，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。通知还指出，我国城镇住房制度改革的目的是：停顿住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供给体系；开展住房金融，培育和标准住房市常在改革中应当坚持的根本原那么是：坚持在国家统一政策目的下，地方分别决策，因地制宜，量力而行，坚持国家、单位和个人合理负担，坚持“新房新制度，老房老方法〞，平稳过渡，综合配套。这标志着我国城镇住房制度改革又进入了一个新的阶段。笔者认为，在市场经济条件下，住房金融是左右住宅业兴衰的关键，我国城镇住房制度改革目的能否实现，也关键在于能否适时建立起适应市场经济开展要求的新型住房金融体系。因此，认真分析我国住宅业开展现状，研究目前我国住宅消费、消费、流通等环节的资金融通问题，讨论建立与我国住宅业开展相适应的稳定的长期融资方式，已成为当前住房制度改革中的迫切需要。正是在这一思想的指导下，本文将在已有的研究成果和改革理论的根底上，重点研究我国城镇住房制度改革新阶段中的金融问题。一、住房金融问题的综合分析住房金融是以住房为信誉根底，借助各种金融工具、金融市场和金融中介，为住房的开发与建立、分配与消费、流通与交易等进展资金融通的所有经营活动的总称。根据这一定义，为全面反映当前我国住房金融中存在的问题，我们将从以下三个方面展开。〔一〕住房开发与建立中的融资问题经过20年的改革开放，我国现行的住房投资体制已经发生了重大变化，国家统一的方案划拨体制逐渐被市场化、多元化住房投资体制所取代。中央和地方财政拨款占住房投资的比重，从过去的90%下降为20%左右；各企事业单位那么成为住房开发投资的主力，占总投资的60—70%；城镇居民个人住房投资亦大幅度上涨，占总投资的比例由改革前的0%增加到20%左右。1979-1995年，全国城镇住宅投资总额超过1万亿元，住房开工面积达25.5亿平方米。投资额和开工面积分别为前30年的14倍和4倍。与此同时，随着我国金融体制改革的不断深化，金融在住房开发与建立中的作用也不断增强，1995年我国房地产开发资金来源中，商业银行的贷款约占开发资金总额的21.6%，开发企业发行债券和股票募集资金占1.4%，金融业在房地产开发中的奉献已达22.4%.但是但是但是，与国外金融业在房地产开发建立中的奉献60—80%相比，我国城镇住房开发与建立中的金融参与度还是比拟低的。这主要由于我国正处于住房开发与建立融资的转型期，即由以国家信贷为主的传统方案融资机制，转入以商业银行信贷为主的新的市场融资机制，在住房开发与建立的融资中还存在如下突出问题：1、资金融通渠道单一，开发企业融资本钱过高我国正处于有方案经济体制向市场经济体制的转轨过程中，资本市场还处于试点阶段，发育程度还很低，这大大限制了房地产开发企业的融资渠道。目前，我国房地产开发企业的资金来源中，房屋预售款占50%以上，商业银行信贷仅占10—30%.由此可见我国开发企业财务杠杆比率很低。而兴隆市场经济国家常用的发行债券、股票等直接融资方式，在我国，由于资本市场的落后而受到了极大的限制。这不仅影响到我国住房建立的开展，而且大大进步了开发企业的筹资本钱，进而抬高了商品房销售价格。2、商业银行信贷资金供给缺乏，总量上难以满足住房开发建立的资金需求目前，我国住房开发建立信贷资金的主要来源是：城市政府、企事业和职工个人的三级住房基金；个人住房储蓄；房地产开发企业的经营资金；金融机构的自有资金及国外资金等。这种以企事业单位和个人存款为主的住房融资体制根本无法满足住房开发建立信贷资金的需求。在“九五〞期间，全国城镇将建造住房12亿平方米，在下个世纪的第一个10年，全国城镇那么需要建造住房33.5亿平方米，按目前全国商品房平均价格每平方米1700元计算，要完成这一任务共需投入7.735万亿元，每年需投资5156亿元。然而，目前我国各类政策性住房资金的余额才不过1600多亿元，〔其中800亿元为住房公积金存款，而且其主要用处为个人住房抵押贷款〕，根本无法满足住房开发与建立资金的需求。3、商业银行已开展的信贷业务中，存在贷款种类单一，贷款期限、贷款利率缺乏弹性，银企双方都缺乏有效的风险约束机制目前，在商业银行发放的贷款中，无论是开发企业的流动资金贷款、开发工程贷款，