深圳西乡尖冈山地块分析汇报一、项目SWOT分析优势：1、环境优美该宗地在计划中尖冈山高尚居住区内，背倚铁岗水库，周围为坡地和丘陵，结合地形，能够做出高差不一样联体别墅或独栋别墅。2、交通方便尖冈山在广深高速公路和西乡大道交界处，交通将会十分方便，且处于城市外围，通勤成本相对较低（塞车机率较小）。3、规模优势：本宗地出让面积为21万平方米之多，整个尖冈山土地出让面积将会达成2平方公里，所以，不管是从本宗地还是从整个尖冈山土地规模来看，全部含有规模上优势。4、计划优势：尖冈山为宝安区政府计划宝安区高尚生活居住区，计划引导发展，假如这一目标顺利实现，那么，该区域将会成为宝安区最有钱人聚集地。另外，因为是计划中高尚居住区，政府会在配套建设，政策支持等方面加大力度，以期实现其高尚生活居住区目标。劣势：1、噪音污染严重该宗地因为背靠高速公路，后退红线仅为6米，所以，极难避免高速公路噪音困扰，这和其高尚居住生活区环境要求其背离。怎样规避噪音污染将会成为该地块尤其是南部区域关键所在。2、市场不成熟，培育期较长尖冈山居住区为政府计划高尚生活区，不过现在全部工作只是停留在计划阶段，还未真正形成居家，生活起气氛，所以，市场有待培育，有待引导，所以，对于首宗出让土地来说，将会花费大量成本去宣传推广该区域。3、景观改造费用较高该宗地为丘陵地带，起伏较大，绿化较多，所以，景观建造成本和地基成本全部会对应有所增加。4、配套较差。该宗地在非成熟区，多种配套，如超市，会所，学校等配套全部没有明确说明何时建设，给本宗地后期服务带来很大不确定性。5、关外系列问题存在本宗地作为关外土地，还存在着一系列宝城片区固有作为关外城镇弊病，如治安问题，如关外整体形象问题，如关口心理落差问题等。所以，本宗土地出让价格不能够高出关内别墅用地出让价格，不然就会因为可替换性标准，买家倾向于关内买地。机会点：1、城市化进程本宗地最大市场机会点在于城市化进程推进。伴随城市化进程推进，关内外一体化，关口心理障碍越来越小，则不管对于本宗地还是对于整个宝城其它区域土地来说，全部会对应得到增值。对于本宗地来说，更大意义在于有力阻击关外高端用户关内流动趋势，而不是吸引关内用户关外置业。2、宝城经济连续快速发展宝城经济快速健康发展，是整个尖冈山土地出让能够连续关键。对于尖冈山来说，其目标用户群就是那些在大宝城片区工作生活企业主，投资环境好坏，地租成本高低将会决定她们去留是否，所以，经济发展，尤其是工业经济，将会对尖冈山土地出让起到很关键推进作用。3、宝城豪宅市场释放本宗地市场机会起源于宝城市场上极高端用户一直以来全部没有得到对应释放，对于首宗出让高尚生活居住区土地来说，占据市场先机，较早垄断该用户群，将使本宗地来自市场方面最大亮点。4、路网改造工程路网工程改造和建设，将会对整个宝城市场带来正面影响。尤其是宝城南侧，在107国道和海滨大道之间区域带来前所未有增值空间和想象空间，而对于本宗地来说，则会因为加强和关内联络，加紧城市化进程而间接影响本宗地。5、地产外移，低密度住宅绝对稀缺对于别墅用地来说，深圳市政府已经有明确要求，严禁批复别墅用地。因为需求所在，本宗地算是政策擦边球。正是因为别墅用地稀缺，尖冈山别墅用地可替换性原来越小，因此，对于想购置别墅用户来说，选择尖冈山是因为其稀缺所在。6、政策支持该宗地市尖冈山第一宗土地出让，成功是否对于后期土地推出有着关键意义，所以，相信政府在土地拍卖底价，土地拍卖过程中一系列承诺全部会实现。威胁点：1、市场不确定性原因较多，土地供给计划，宝城其它区域别墅用地情况。对于尖冈山居住区来说，存在着很多市场不确定性原因，首先，尖冈山土地整体出让计划还未出台，其对应后续土地出让时间，规模会对本宗地造成一定影响。其次，宝城市场其它区域还有部分土地能够计划为低密度住宅，如西乡滨海区，假如该区域土地开启，将会对本项目造成一定影响。另外，关内别墅或townhouse，未来几年有多少供给量，尚是一个未知数，所以，其它区域别墅在未来几年供给量大小会对本宗地带来很多不确定性影响。2、政策威胁对于本宗地来说，尽管政府已经明确计划为别墅用地，不过，因为中央政府对于别墅用地，及其政策方面全部有严格要求，政策变动风险较大，而且，银行对于别墅用地支持力度也存在一定变数，风险也不小，所以，在政策方面，应该综合考虑。二、计价依据因为本项目在宝城片区没有可比实例，故只能选择市区别墅作为计价依据。1、关口价格：据上六个月住宅市场销售量分析：南山区住宅均价和宝安区相比相差2631元/平方米，即关口价格相对南山来说大约为2631元/平方米。