房地产业研究汇报一、产业界定及产业特征（一）产业界定房地产是房屋和土地作为一个财产总称，它包含了土地及土地上改良物，如建筑物、道路、停车场等，通常来说，我们通常所说房地产是就城镇房屋和土地而言，故房地产也可称为城镇房地产，本汇报讨论房地产就特指这一含义。根据商品房屋用途来划分，房产可分为商品住宅和非商品住宅两大类，前者包含一般商品住宅、经济实用房和别墅、高级公寓，后者可分为写字楼、商业营业用房等。（二）产业特征1、房地产业发展含有周期性房地产业是进行房产、地产开发和经营基础建设行业，属于固定资产投资范围，受国家宏观经济政策影响很大，所以，同国民经济发展含有周期性一样，房地产业发展也含有周期性。而且，房地产在国民经济中含有一定先导性。2、房地产业含有很强产业关联性房地产和国民经济很多行业全部有着亲密关系，含有很强产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业全部和房地产业亲密相关，据统计，中国每十二个月钢材25%、水泥70%、木材40%、玻璃70%和塑料制品25%全部用于房地产开发建设中。所以，房地产业发展能促进这些产业发展，其百分比达成1：1.17，即每100元房地产销售能带动相关产业170元销售。另外，房地产业发展也能促进部分新行业产生，如物业管理、房地产评定、房地产中介等。因为房地产业含有很强产业关联性，所以房地产业对国民经济贡献率很高，中国房地产业对国民经济贡献率为1-1.5个百分点，也就是说现在中国8%GDP增加速度中，有1%-1.5%是由房地产业贡献。3、房地产业发展含有地域性房地产是不动产，当某一地域房地产市场供求失衡或不一样地域房地产价格存在差异时，不可能象其它商品一样，经过房地产在地域之间流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。房地产市场供求情况关键受当地经济发展水平影响，若某一地域经济发展水平高，对应地当地居民收入水平也高，从而当地房地产市场需求就大，房地产价格就高，当地房地产业就会展现出良好发展势头。4、房地产业发展受产业政策影响很大政府政策对房地产业发展影响关键经过以下方面来表现，其一，政府对土地资源开发和使用计划直接影响到土地供给，从而影响到房地产业开发情况；其二，政府各项税费会影响到房地产价格，从而影响到房地产销售情况；其三，政府对房地产交易所采取政策会影响到房地产流通情况。二、现实状况分析（一）房地产开发商现实状况分析1、房地产商数量多，分布不均1986年，中国房地产开发商只有3000多家，到了1995年，房地产开发商已达成33482家，是迄今为止房地产开发商最多十二个月。以后，全行业进入调整阶段，很多房地产开发商因为亏损而破产，房地产开发商数目有所降低。98年以后，伴伴随房地产业复苏，中国房地产开发商数量展现出稳定增加趋势，99年底，全国房地产开发商达25600多家。2、企业区域分布含有较高集中性全国二分之一以上房地产开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地域12个省市中，西部边远地域不仅开发商数量少，而且企业规模也不大，在盈利水平、经营能力、创新意识等方面远不如东部地域。东部地域企业竞争已从资金实力和土地开发权竞争走向品牌、营销、服务等方面。3、企业经济类型含有多样性，民营企业或股份制企业发展趋势远远好于国有企业在全国房地产开发商中，以国有企业为主，多个经济形式并存。96年国有企业所占比重最大，达成41%；集体企业所占比重为22.4%，在第二位；股份制企业排在第三位，比重为13.1%；外商投资企业和港澳台投资企业合起来所占比重为20.1%。从近两年发展趋势来看，因为企业改革不停深化，很多国有企业和集体企业全部改制为股份制企业，股份制房地产开发商所占比重越来越大。在多种类型全部制企业中，私营企业或以私营为背景企业发展前景好过国有企业，前几年各地域排名前几位几乎全部是国有企业，而经过93至97年调整后，排名前几位几乎全部是私营企业。4、企业规模偏小，资质结构有待优化中国房地产开发企业普遍规模偏小，96年中国房地产开发商平均注册资金为1732万元，全国最大房地产开发商净资产不过为10多亿元，和国外房地产开发商动辄几十亿、几百亿美元相比，相差甚远。房地产开发商规模偏小造成开发出楼盘也偏小，现有规模、配套设施又好楼盘更少。96年，中国房地产开发企业资质结构是：一级企业和二级企业所占比重仅为17.3%，五级以下企业所占比重为17.5%，大部分企业资质为三、四级企业.因为资质低企业抗风险能力弱、融资能力差、开发力量弱，所以它们极难经受得住市场竞争考验。5、房地产开发商进入微利阶段90年代初，市场对房地产需求量很大，开发企业营业利润高，吸引了更多企业进入这个行业，出现了房地产泡沫。又因为1993年下六个月房地产业成为宏观调控调控关键对象，相当一