目标成本及招标管理技巧成本管理的基本方法……目标成本管理为什么要进行目标成本管理目标成本管理有什么作用目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做”而不是“做了再算”为开发决策提供依据提前锁定投资合理确定销售价格加强成本的计划性预测投资效益目标成本管理内容……目标的确定与控制两方面龙湖项目制成本管理组织形式龙湖项目部主要职能产品研发定位施工组织和管控成本测算和控制营销策划和销售客户管理品质保证项目部的成本职能…项目职能岗位实行项目管理制后公司和部门职能公司土地竞拍、资金保障部门掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；整理资源、知识沉淀；集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作培训项目需要的合格的经理和专员目标成本管理原则目标成本测算的基准正向测算：测算依据（规划指标、产品标准、市场情况、历史成本数据）测算方式（估算、概算、预算）团队工作反向倒逼：确定销售价格水平；确定利润要求；反推计算成本目标成本管理的阶段土地投资论证阶段土地投资论证阶段成本测算责任部门土地阶段成本测算方法：成本经验值估算法参考成本经验数据，用表格组合来完成土地投资论证阶段成本测算项目启动阶段成本测算项目团队拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划，设定项目市场定位、产品定位，明确项目经济技术指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次或品牌、施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等项目启动阶段的成功标志项目启动会目的对项目进行沙盘推演，设定产品定位，营销方案，实施计划，成本控制，识别项目风险，提出预案。项目团队明确项目具体指标，达成共识主要内容（成果）《项目定位》《项目建造标准》《体验区选址、定位及开放计划》《项目一二级计划》（《项目分期、材料供应方式范围》）《项目目标成本（启动）》（《项目合约规划》）《投资分析模型（启动）》《方案设计任务书》《景观方案设计任务书》《精装房定位、限价及建设实施方案》（如有）《项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析》设计阶段成本测算与分解工程部设计阶段成本测算与分解主要是对方案设计、初步设计的成本测算和分解方案设计、初步设计是设计阶段成本控制的重点初步设计目标成本经审批后，是项目的执行目标成本方案设计（概念设计）初步设计（扩初设计）施工图设计投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为75%～80%，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为15%～20%施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%以内，控制投资阻力较大，控制成本较高3536在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。注意设计作品和产品的关系比较高层与小高层的成本案例：某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规划利润贡献大的产品，规划建7栋高层，4个18层、4个33层高层与小高层、花园洋房的的成本比较对业态和户型的多方案设计比较，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积，获得最大销售额和高额利润。某项目技术经济指标对项目评价指标的影响限额设计确定限额设计控制指标限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可能性和经济性。初步设计（扩初设计）阶段控制要点根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数窗墙比、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准，在满足必要使用功能的同时成本最合理。结构设计方面基础选型、埋深和布置应合理楼面恒、活荷载及梁的线荷载，梁、柱或墙的集中荷载取值合理，安全系数取值合理主体结构布置、结构体系选型合理，梁、柱、板钢筋配筋计算配置合理人防地下室结构选型应正确，设计荷载取值、结构计算与构造强电设计方面主要电气负荷指标配置、供电范围、变压器台数合理进出线通道是否合理设备选择、出线回路计算电流、断路器容量和电缆截面配置合理发电