某房地产项目策划汇报，小户型风云突起，A、B、C、D四个楼盘相继推出（A、B定位为超小户型精品住宅，目标用户群瞄准了城市白领阶层；C、D定在商住公寓，目标用户群为成长型企业和城市白领。四个楼盘客群不一样、但已形成竞争之势），本案要想脱颖而出，不仅要借助独有地段优势，更要在细致分析竞争形势、客群心理基础上找准细分市场，做出特有定位，本策划书将围绕这个关键展开。市场分析上六个月，x市商品房成交6883件，同比增加71.81%；成交面积93.68万平方米，同比增加77.65%；成交金额达25.75亿元,同比增加110.72%。商品房销售情况对比表时间总体住宅件数（件）面积（万平方米）金额（亿元）均价（元/平方米）件数（件）面积（万平方米）金额（亿元）均价（元/平方米）上六个月688393.6825.752749669089.6923.392608上六个月390652.7312.222317379248.2610.562188同比增加（％）71.8177.65110.7218.6476.4285.84121.4919.19相对于出现如此快速增加，受拆迁及人口原因影响较大，房产作为一个需求弹性较小商品，出现如此高增幅，也从其次说明x市房产市场存在巨大潜力。上六个月价格走势上六个月，商品住宅均价达成2527元/平方米，甚至在五月份一度上升到2801元/平方米高价，这从一个侧面反应出x市住房供给远没有达成要求，在居民消费水平缓增加情况下，房价在如此高位运行，表明目前房市供求略有失衡，这也是x市经济适用房（x首批经济适用房在X区域，总建面100万平方米）推出原因之一。x房地产今年价格上另一个比较鲜明特点是西部房产价格逐步向东部、南部靠拢、拉近，X路周围区域已达成3800元/平米；而其次，在二手房交易中，整体成交价格、面积也展现出上升趋势，深入旁证了x市房地产市场需求潜力巨大。x市上六个月需求情况1、成交住宅类型分析2、成交住宅价位分析3、成交住宅面积分析总体分析，x市房地产在上六个月突出特点以下：价格、成交量连续上升，市场潜力巨大；居民收入和现有项目价格差距较大，经济房需求旺盛；市区各区域价格逐步贴近；小高层较受欢迎；4000元/平米是区分楼盘档次一个可参考标准；需求面积集中在130平米以下；高级、高价住宅必需在定位上有所突破，才能打破竞争瓶颈。下六个月，估计x房地产发展趋势以下：下六个月x共有280多综土地，计1500公顷取得正当身份，房价上涨将得到平抑；更多项目标上马，意味着下六个月末到x将迎来更为残酷市场竞争；经济适用房开启将深入降低中低级房产价位，中高级次房产受影响不大；南部及城市关键地段房价将有深入攀升；本案板块价位将取得更多上升空间。小户型市场估计：小户型楼盘还有一定上升空间；用户群限制小户型楼盘深入风行，客群分为两类：第一类是首次置业中等收入年轻用户群。这类人购置小户型目标是自住；第二类是二次或数次置业投资型业主，她们购置小户型目标也很简单，追求投资回报。而伴随用户资源快速下降，小户型销售会陷入举步维艰状态。市场分流严重，郊区房源对两类用户群全部存在比较大冲击，经济适用房推出影响更大。总体趋势，小户型市场走低不可避免，估计黄金阶段不会超高。产品分析XXXX为单栋12层小高层建筑（地下一层），一、二层为公建部分，以体育运动场所、银行为主，三-十二层为住宅部分，平层19户，建筑面积40-160平米左右，其中40平米以下5套、40－50平米8套、90平米左右户型2套、复式户型2套、140平米左右户型2套。小户型：北向5套、西向4套、东向4套，累计13套，户型基础为酒店标准间格局，作为经典SOLO销售，市场认可度不存在太大问题；中户型：东南向、西南向各两套，因为位置相对很好，基础不存在太大销售难度；大户型：南向及复式共4套，因楼盘仅为单体建筑，缺乏绿化及大小区配套，且户型南北不通风，黑厅、黑卫，总价太高，可形成强竞争性楼盘过多，用户可选择范围较大，在销售实操中难度较大。从面积上计算。大中户型和小户型所占面积百分比基础相同，为充足确保在销售中不形成死角，本案不宜在定位上完全直接采取小户型定位方法，应依据充足用户需求分析综合考虑。附：SOLO概念及所需楼盘配套、物业管理相关细节：SOLO是一个英文单词，原意为独奏、单独、单独飞行；在美国建筑界，它是一个个性化、以尊重人生活方法为目标正确居住空间，作为独立房屋设计形态而存在，它特征在于以人需求为第一要素，亲密吻合人需求，尊重人生活模式和习惯，为用户提供居住环境个性化界面。时至今日，在美国SOLO已发展成为一个以服务型为物业标识高级住宅公寓，关键用于投资。在其不停变迁和向中国传输过程中，SOLO在物业形式