广州中旅项目发展战略及整体定位技术思路项目界定：项目为城市核心区域的综合体开发综合体（complex）综合体（complex）综合体（complex）综合体（complex）综合体（complex）各部分功能的相互关系综合体的四种发展模式综合体发展模式（1/2）综合体发展模式（2/2）案例研究案例研究内容模式一案例案例（1/3）——香港太古广场案例（1/3）——香港太古广场案例（1/3）——香港太古广场案例（1/3）——香港太古广场案例（1/3）——香港太古广场案例（1/3）——香港太古广场负一层与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。负一层主要为停车场，临街部分为餐饮，临地铁出口设一圈商业。案例（1/3）——香港太古广场案例（1/3）——香港太古广场案例（1/3）——香港太古广场案例（1/3）——香港太古广场案例（1/3）——香港太古广场案例（1/3）——香港太古广场案例（2/3）——北京东方广场案例（2/3）——北京东方广场案例（2/3）——北京东方广场案例（2/3）——北京东方广场东方经贸城写字楼：共约28万平,目前已租出18万平,每期推出3-5万北京东方君悦大酒店：531套“东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。目前已推出3期。四期总共约550套，四期月租一千七百美元起價。商业经营的特色案例（2/3）——北京东方广场案例（3/3）——北京华贸中心案例（3/3）——北京华贸中心案例（3/3）——北京华贸中心案例（3/3）——北京华贸中心案例（3/3）——北京华贸中心案例（3/3）——北京华贸中心案例（3/3）——北京华贸中心案例（3/3）——北京华贸中心模式一的KPI体系（关键绩效指标体系）模式一的收益方式特征模式二案例案例（1/2）——广州中信广场案例（1/2）——广州中信广场案例（1/2）——广州中信广场案例（1/2）——广州中信广场案例（1/2）——广州中信广场案例（1/2）——广州中信广场案例（2/2）——深圳信兴广场案例（2/2）——深圳信兴广场案例（2/2）——深圳信兴广场模式二的KPI体系（关键绩效指标体系）模式二的收益方式特征模式三案例案例——上海商城案例——上海商城案例——上海商城大堂豪华公寓最高档的店铺、剧院、7个不同国家风格的餐厅案例——上海商城案例——上海商城模式三的KPI体系（关键绩效指标体系）模式三的收益方式特征模式四案例案例（1/2）——深圳华润中心案例（1/2）——深圳华润中心案例（1/2）——深圳华润中心案例（1/2）——深圳华润中心案例（1/2）——深圳华润中心案例（1/2）——深圳华润中心案例（1/2）——深圳华润中心案例（2/2）——日本福冈博多运河城案例（2/2）——日本福冈博多运河城案例（2/2）——日本福冈博多运河城案例（2/2）——日本福冈博多运河城案例（2/2）——日本福冈博多运河城案例（2/2）——日本福冈博多运河城案例（2/2）——日本福冈博多运河城案例（2/2）——日本福冈博多运河城模式四的KPI体系（关键绩效指标体系）模式四的收益方式特征四种模式KPI体系的总结四种模式收益方式特征的总结项目发展模式判断本项目发展模式方向的判断面临的机会与困惑选取模式一发展面临的困惑与机会项目竞争分析潜在新参加的竞争者（流动性的威胁）项目整体发展战略形成发展战略的依据区域气氛区域未来项目条件！总体竞争战略1：项目使命：“中心化”承担环市东向国际化地区性总部发展的区域目标，承担环市东区域复兴和区域增值的使命，配备国际化总部经济元素。项目分策略：项目整体发展战略的形成战略形成价值体系项目整体定位形象定位纽约TIMESSQUARETIMESSQUARENAGAOCenter备选案名：“HOPSCA”（豪布斯卡）“新都市商业集合体”项目在开发发的不同阶段，定位应有三个层次的深化购买者分析购买者分析客户定位功能分区及规划指标建议规划指标及功能配比功能布局示意物业发展建议建议原则物业发展建议基本思路超高层我们的“中心化”举措之一恺撒大拇指整体建筑风格元素一：主楼超高层建筑德意志商业银行总部，位于法兰可福，总建筑面积10万平米。大楼是世界上第一座高层生态建筑。整栋大楼全部采用自然通风和温度调节，将运行能耗降到最低，同时也最大程度的减少了空气调节设备对大气的污染。超高层主入口导示牌示意建筑大堂商务会所休闲会所——酒店同公寓共享共享空间元素二：服务式公寓room满足变化性需求α—room（生活魔方）大空间无限分隔的户型设计+N++B户型平面以三层为一循环，以一个循环为模型，构筑一个三层高的框架，公共走廊设在第二层。户型按垂直关系将