黄茂如“333制”能横扫商业地产吗类别:评论(0)浏览(277)2011-05-2414:00标签：黄茂如是以房地产开发起家的。九十年代初，黄茂如茂业在布吉开发了深圳比较早的地产项目茂业城。黄茂如此后陆续开发都市花园、和平广场、中兆花园、世纪豪庭、帝景峰、香蜜湖豪庭等项目。黄茂如这些项目的规模和影响都不是特别大，在深圳地产市场波澜不惊。与早期的民营地产企业相比，黄茂如茂业最大的特点是没有犯投资错误，而是通过这些短、平、快的项目，积累了相当的财富。黄茂如的名声很大程度上是在商业领域建立起来的。但这一切都是以地产为基础的。黄茂如从最早在东门的茂业百货商厦到九龙城广场、旺角购物广场、和平广场、东方时代广场，黄茂如茂业百货用的都是自己开发的物业。黄茂如茂业的地产开发为商业创造了独特的优势，这也是黄茂如茂业百货能够不断掀起深圳零售业价格战的原因所在。黄茂如在零售获得相当大成功后，短暂沉寂的黄茂如茂业地产业务又重出江湖。2003年，深圳新的标志性项目，与地王大厦并肩而立的世界金融中心落成，黄茂如茂业不知不觉让深圳地产界吃了一惊。而这个超高层的项目居然只租不售，让业界为黄茂如茂业家底之雄厚而深受震动。黄茂如茂业地产与茂业百货犹如哼哈二将，除在深圳呼风唤雨外，还联袂出击重庆、惠州等地，对当地地产和零售业形成巨大冲击。在重庆，黄茂如茂业已圈定3个地产开发项目：江北观音桥、渝中区较场口和沙坪坝三角碑。其中，观音桥茂业大厦原为江田君悦烂尾楼，接手后的续建已近尾声；较场口项目已是板上钉钉，待相关手续完结即可开工。茂业还在重庆主城几大商圈选址，待2006年后即可完成100多万平方米的商住楼建设。黄茂如茂业地产＋商业模式，真的能够百分之百水乳交融吗？333制横扫商业地产？历史往往有许多相似之处，2003世界500强企业里，排名第一的就是沃尔玛，当然另一零售巨头家乐福也榜上有名并且名次非常靠前。无独有偶，2004年胡润版中国首富黄光裕也是从事商业（零售）。而在深圳，首富则是茂业集团董事长黄茂如。富豪排行榜的成绩说明，在商品竞争日益激烈的今天，黄茂如商业资本的话事权越来越重要。虽然中国富豪榜上仍有半数地产商，但他们显然正遇到零售大鳄的挑战。而黄茂如的地产＋商业模式，却左右逢源、进退自如。其实，地产和商业的纠葛，一直没有断过。最著名的例子是王石卖掉万佳，看好地产而避开跨国零售巨头的竞争。与王石同城的黄茂如反其道而行之，并以此登上富豪榜。在黄茂如一手打造的茂业王国里，主营业务有两块，一是商业，一是地产，两者互相融合。地产商搞零售，最初很多是对商用物业价值的延伸。在开发商用物业时，经常遇到这样一对矛盾：是马上卖出去，直接套现，或者干脆分割成小块搞产权式商铺，还是只租不售，寻求稳定收益？但问题是，大的商铺动辄几百万，谁来买，既然产权卖出去了，今后的经营管理、统一规划怎样解决？产权式商铺风险更大，遗留问题更多。只租不售固然是个好办法，但资金回笼的问题怎样解决，银行贷款怎么还，企业滚动发展怎么进行？这个痼疾难道没法解开？黄茂如茂业又是怎么做的？据黄茂如茂业的一位高层透露，在黄茂如茂业的版图里，地产是支柱，商业是龙头，地产根据商业需要搞开发，反之，商业又成为地产的经常性收入来源。为此，这些地产开发项目的商业用房部分，茂业采取333制，即公寓、商铺等，1/3出售，以便回收房款；1/3出租，收租金；1/3自主经营赚取商业利润，其中开设黄茂如百货店是商业利润的主要来源。这样，就很好的解决了很多开发商在开发过程中面临的各种矛盾。另外，由于商业经营比较好，周边带旺之后，自有的商铺物业也会跟着升值。另据介绍，与租赁商业用房相比，自建可节约10%－30%的综合成本，而百货业平均利润率仅为2%。其次，自建房少了纠纷不说，物业管理更符合百货商场的个性化要求，能为后期经营提供较好的硬件设施。黄茂如茂业的这种做法，对有些陷于两难境地的发展商来说，不知道有没有借鉴作用？而这种茂业特色的333制能够保持全胜吗？